Как разделить участок

**Роман Лисов** » Пт июл 28, 2006 19:43

СИТУАЦИЯ: Имеется жилой дом на двух владельцев - 1/2 доли собственности у каждого. Расположен на земельном участке ИЖС общей площадью 22 сотки. Оба владельца имеют на руках копию распоряжения администрации 1992 года и выданные на его основании свидетельства о праве на пожизненное владение: один - на 7 соток, другой - на 15 соток (у меня). Планов участка не делали. В этом году вступил в наследство, в свидетельстве о праве на наследство указано именно 15 соток. Получал для нотариуса выписку из ГЗК, из которой выяснилось, что в ГЗК весь участок - т.е. 22 сотки - проходят под одним кадастровом номером и "Площадь участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке; сведения подлежат уточнению при межевании". Земельный комитет, ссылаясь на конфликт гражданского и земельного кодексов, предлагает разделить участок пропорционально долевой собственности дома. Ясно, что меня ну ника-а-а-к не устраивает (терять четыре сотки), к тому же имеющиеся сведетельства 1992 года позволяют владеть 15 сотками. Долевую собственность на землю устанавливать не хочется с расчётом на будущее (свобода рук при возможной продажи и т.д.). ТЕПЕРЬ СОБСТВЕННО ВОПРОС: Каким образом можно ГРАМОТНО выделить мой участок 15 соток и зарегистировать его в ГЗК (присвоить ему свой собственный кадастровый номер) для дальнейшей регистрации права на пожизненное наследственное владение с дальнейшим переформлением в собственность. Какие возможны варианты и, если можно, укажите очерёдность действий. ПРОШУ ПОМОЧЬ т.к. для местных юристов мой вопрос показался нетрадиционным и ставит их в тупик. В Роснедвижимости вообще ничего толком не сказали. С уважением, Роман

**Ksenia** » Вс июл 30, 2006 23:03

По-моему в Вашем случае нужно поступить следующим образом. Зарегистрировать право собственности на 1/2 доли дома, затем провести реальный раздел имущества по мировому соглашению (возможно реальный раздел проводят в Вашем БТИ, мировое соглашение заключаете у мирового судьи, после чего проводите межевание Ваших 15 соток, но при этом необходимо, чтобы Ваша 1/2 дома находилась на этом же земельном участке. С учетом того, что в настящее время гражданско-правовой кодекс не предусматривает такого понятия, как пожизненно наследование Вам нужно будет обратиться в Администрацию о передачи земельного участка в собственность, но думаю, что они Вам предложат его выкупить, так как право на бесплатную передачу земельного участка в собственность имел прежний собственник. Подробнее Вам должны объяснить в Администрации

**Роман Лисов** » Пн июл 31, 2006 02:23

Ксения, спасибо. Очень надеюсь на мнения по моему вопросу профессионалов Александра и В. Калинин, землеустроитель. Очень-очень...

**Alexandra** » Пн июл 31, 2006 13:33

Роман Лисов По практике ничего проблематичного в Вашей ситуации не вижу. Что Вам конкретно неогбходимо сделать: 1. Промежевать участок, разделив его на необходимые части, согласно свидетельствам. Иными словами землемеры будут составлять ДВА землеустроительных дела. 2. То, что в ГЗК нет сведений об участке - это понятно, поскольку в 92 году да и позднее его еще и не существовало, поэтому в Земкомитете хранятся только старые сведения, как об одном участке. 3. Дела отдадут в Земкомитет на согласование, и Вы получите два свидетельства и два номера на два участка. И еще: - результаты работы Земкомитета напрямую зависит от работы геодезистов и юристов. Так, что если потребуется практическое разрешение ситуации обращайтесь. С уважением, Александра

**Роман Лисов** » Пн июл 31, 2006 14:23

Спасибо огромное за ответ. Позвольте ещё вопросы: - Правильно ли я понял, что делим при межевании по исторически устоявшейся границе между нашими участками и подписываем при этом друг другу акты о согласовании границ? - Ситуация осложняется тем, что за период с 1992 года каждый участок "прирос" на 2-3 сотки (это на глаз), поэтому по факту они стали больше, чем указано в свидетельствах 1992 года. С учётом изменений с 1 сентября как грамотно обойти этот "подводный камень"? - Из путанного общения в зем.комитете конкретно было сказано только то, что поскольку у вас долевая собственность на дом 1/2 и 1/2, то и разделим, мол, вам землю в таких площадях. Ссылок не привели (общение было устное). а основании чего взялось такое категоричное мнение и на чём оно основывается? - Мы заказываем и делаем два землеустроительных дела, передаём их в ГЗК. Месяц они их рассматривают, после чего, к примеру, дают отрицательное заключение. Подскажите пожалуйста по опыту, какие аргументы они могут выдвинуть при таком отказе? Я так понимаю, отказ этот можно будет оспаривать в судебном порядке? ------------------------------------------------- Ещё раз, Alexandra спасибо за развёрнутый ответ.

**Alexandra** » Пн июл 31, 2006 18:48

Роман Лисов 1. Границы делятся не по исторически сложившейся границе, а согласно документам, в Вашем случае - это свидетельства, плюс генплан могут поднять. Но, так как генплан не явлется правоустанавливающим документом, то делить будут согласно свидетельствам. Хотя на практике Вы его можете поделить как угодно (я имею ввиду геометрическую форму участка) - самое главное соблюсти размеры. Акт согласования границ - ОБЯЗАТЕЛЬНО!!! 2. Можно и без учета сентябрьских изменений. Есть допуск захвата: до 6 соток, но не более 15 соток в целом. Разъясню: к примеру, у Вас по документам участок 10 соток, Вы прихватили еще 6 соток, что разрешается. Однако, так как 9 плюс 6 соток будет равняться 16 соткам, то оформят Вам всего лишь 15 - так как это максимально допустимый предел земельного участка. 3. Они исходили из той мысли, что судьба дома следует судьбе земельного участка:))) Но знаете, в каждом земкоме сидят такие "специалисты" - они Вам много чего могту объяснить. Ситуация и процесс оформления затрагивают не дом, а участок. Быть может Вы снесете этот дом завтра и все, нет его. 4. Основания для отказа только те, которые предусмотрены в законе, в основном: непредоставление полного комплекта документов, или же отсутствие прав на земельный участок. Но вообще, когда такиим делами занимаются грамотные землемеры, то таких случаев не наюлюдалось. По крайней мере наши землемеры еще с такими ситуациями не сталкивались, да и юристы бы не позволили:)))) С уважением, Александра

**Роман Лисов** » Вт авг 01, 2006 18:12

Александра, спасибо за приданную уверенность в успехе моего дела... Сегодня занимался решением вопроса на месте. В итого руководитель зем.комитета и фирма по межеванию независимо друг от друга предложили такой план: - прекратить долевую собственность на дом путём заключения соглашения о его разделе. Подписать соглашение только в отношении дома и надворных построек. - на основании соглашения обратиться в БТИ за изготовлением тех.паспортов на разделённые части дома; на этом этапе регистрация соглашения в рег.палате не производится т.к. остаётся не решённым вопрос с разделом земли. По их словам, рег.палата сама не примет такое соглашение (см ниже). - заказать в фирме межевание на два участка - 15 и 7 соток в соответствии с данными свидетельств (изготовить два землеустроительных дела), но с учётом увеличившихся площадей. Зем.ком особо оговорил следующее: участки должны быть едиными массивами, каждый должен иметь самостоятельный вход (подъезд) и увеличившиеся площади должны быть в такой же пропорции как 15 и 7. - сдать два землеустроительных дела на кадастровый учёт и получение кадастровых номеров на эти два участка. Проект разделения границ, утверждаемый распоряжением гор.администрацией, будет сделан как-то без моего участия, но будет сделан. - повторно обратитья в фирму, заключавшую ранее соглашение о разделе дома, для добавления отдельного пункта о проведённом разделении земельных участков. - обратитья в рег.палату за регистрацией окончательного варианта соглашения о разделе дома и пнв на участки. Пожалуйста, выскажетесь об этом плане и о возможных "подводных камнях" при его реализации. И для уточнения: правильно ли я понял, что в соответствии с законом о "дачной амнистии" я смогу сразу же регистрировать право собственности минуя этап регистрации пнв? (В свидетельстве о наследстве участок передается на правах пнв). Спасибо огромное за помощь. После Вашего вчерашнего ответа сегодня удалось подготовить к решению практически всё. Спасибо!

**Alexandra** » Вт авг 01, 2006 21:24

Роман Лисов Ох, Роман.....В отношении дома я до сих пор не могу понять причин столь повышенного внимания. Для того, чтобы найти "подводные камни" надо уже смотреть документы, а самое главное то соглашение которое предлагают землемеры. Чисто теоретически все понятно.То что сказал земком все правильно и само собой разумеещеся, если у Вас два участка, то и две калитки на них должно быть проще говоря. Я никак не могу понять причем здесь совокупность дома и земли????? По вопросу дачной амнистии - Вы можете зарегистрировать в собственность земельный участок, находящийся у Вас на ПНВ.согласно статье 25.2 ФЗ "О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом ....." на основании "акта, подтверждающего права ГРАЖДАНИНА на земельный участок". То есть, если следовать логике, у Вас должен быть на руках акт о ПНВ на Вас, НО!!!! Учитывая положение той же статьи об иных документах ( в Вашем случае свидетельство о наследстве) Вы можете миновать этап регистрации ПНВ. Но поймите - это чистая теория, ведь дачную амнистию еще никто не применял на практике, но если воспользоваться принципами нормотолкования - то выходит что так. Удачи, Александра

**Роман Лисов** » Вт авг 01, 2006 22:33

Большое спасибо за пожелание успеха. Завтра же планирую начинать с домом и т.д. и т.д. С Вашего разрешения, если позже возникнут какие-либо серьёзные вопросы, я задам их Вам в этой ветке. Ещё раз благодарю за помощь.

**Alexandra** » Вт авг 01, 2006 23:41

Как разделить участок

Кто сейчас на конференции