Межевание и вхождение в собственноть

[Римманель]

Ситуация такая: у нас коттедж на 2 хозяина и мы хотели оформить землю в собственность, но наша соседка по коттеджу допустила неправомерное строительство по меже относительно соседнего дома и теперь эта женщина не дает разрешение на межевание ,из-за этого у нас все стало в тупик.Но дело в том,что к нашей половине она претензий не имеет,а отдельно нам не оформляют собственность на землю ,говорят, что надо все переделывать и присваивать половинам литер А и литер В, а не как сейчас №85/1 и №85/2. А это говорят много денег и волокиты. Подскажите, что же нам делать?

[Калинин]

Ваша соседка, законные интересы которой нарушены в связи со строительством построек в нарушении строительных норм не подписывает акт согласования границ, без которого (п.4 ст. 69 Земельного кодекса РФ) землеустройство не возможно. Между Вашим участком и соседним возник земельный спор, который (ст. 64 Земельного кодекса РФ) возможно разрешить только в суде. Досудебный (административный) порядок разрешения земельного спора законодательством не установлен.
Ваша половина является частью всего земельного участка и не является самостоятельным объектом недвижимости.
В соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане, имеющие долю в праве на строение, расположенное на этом земельном участке, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Вы не сможете приложить такую карту до тех пор, пока не разрешите споры по смежной границе с соседкой

[Римманель]

Подскажите, как можно разделить совместный участок с соседкой на 2 отдельных. Можно ли присваивать литеры А и В. Что для этого нужно и куда обращаться, потому, что судиться с соседкой- это проигрышный вариант.

[vopros]

Речь о даун-хаусах? Как звучит свидетельство?

[Strong]

Разделить на А и Б не получится, т.к. ваш участок - есть единое землепользование(проще говоря, один дом на двоих-один участок). Хотя если ваши землемеры говорят об этом, то наверно у ВАС это и возможно(в нашей области запрещено, было несколько принятых по ошибке дел, теперь большие проблемы у соседей половин), просто придется взятки давать чобы дело пропустили. Лучше будет найти досудебное решение вопроса, скажем материально компенсировать издержки пострадавшей и провести межевание всего участка. Если соседка будет "упираться", дать ей передохнуть какое-то время и опять предложить найти решение - возможно предложить провести межевание ее участка за ваш счет, чтобы изменение границ было учтено и с вашей и с ее стороны. Короче, ищите компромиссы, не доводите дело до суда. Поскольку постройки скорее всего были возведены без разрешения архитектора или неправильно если таковое было, суд просто заставит снести их,а это более высокие материальные затраты нежели межевание...

[ZUCKtm]

К вопросу о делимости земельного участка со зданием, принадлежащим нескольким лицам, необходимо подходить с точки зрения закона. "Неделимо - и всё" - это позиция чиновника Роснедвижимости, придумавшего и отствивающего концепцию "единого объекта недвижимости" - один участок, на нем одно здание. В данном случае следует исходить из: а) права участника долевой собственности на выдел своей доли в натуре (ст. 252 Гражданского кодекса); б) возможности деления земельного участка (ст. 6 Земельного кодекса). Последнее в документе прописано крайне туманно, поэтому необходимо заняться трактовкой законодательства, чтобы установить возможность раздела земельного участка под зданием.
В данном случае, по моему мнению, можно выделить 3 критерия делимости земельного участка:
1) соблюдение минимальных норм предоставления земельных участков (ст. 33 Земельного кодекса - относительно участков, предоставляемых в собственность граждан из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, ст. 1 п.9 и ст. 36 часть 8 Градостроительного кодекса - если для данной территории разработан градостроительный регламент и им установлены предельные размеры земельных участков);
2) обеспечение доступа к каждому вновь образуемому земельному участку - это требование истекает из ст. 6 Земельного кодекса (требование о возможности разрешенного использования участка) и подтверждено Методическими рекомендациями по проведению землеустройства, п. 7.5, часть 4;
3) возможность разделения в натуре здания, расположенного на земельном участке. Об этом следует написать подробнее.
Если здание признано многоквартирным (у людей на руках имеются документы на право собственности на квартиры в доме), в здании имеются помещения общего пользования, выделить свою долю в натуре в данном случае нельзя (Жилищный кодекс, ст. 37, часть 4, п. 1). Если участники общей собственности имеют документы, подтверждающие их право долевой собственности на здание и в здании нет помещений общего пользования, вопрос о возможности раздела остается открытым. Здесь нужно исходить из того, что выделяемая доля здания должна целиком располагаться на «своем» земельном участке. По моему мнению, если здание можно разделить на плане прямой или ломаной линией по оси стены таким образом, чтобы после раздела в пределах части здания у каждого сособственника находились только принадлежащие ему помещения, здание разделить можно. Раздел в данном случае невозможен в том случае, если: а) в здании имеются помещения общего пользования, неделимые в натуре (общие кухни, коридоры и пр.); б) если в двух- и более этажном здании помещения, принадлежащие разным собственникам, расположены друг над другом.
В итоге: зачастую якобы неделимые участки разделить возможно, но вопрос о возможности раздела в каждом случае требует индивидуального подхода. Чем рассматривать эти вопросы, чиновнику проще запретить деление и спать спокойно. Но областное управление Роснедвижимости – не последняя инстанция, принимающая решения по таким вопросам. Есть Роснедвижимость, есть, в конце концов, суд.

[Strong]

Уважаемый ZUCKtm, вы все очень правильно говорите. Но правовая точка зрения по данному вопросу очень далека от реальной. Роснедвижимость тупо упирается и будет упираться на своей точке зрения. Единственный путь решения проблемы по делению - нанять Генриха Падву на пару часов ....

[Римманель]

Благодарю за Ваши ответы. Из всего сказанного я поняла, что не видеть мне документа землевладельца, как своих ушей. Дело в том. что соседка по участку естественно не будет сносить построенную стену, а вторая само собой не подпишет межевание. Общих хоз.построек у нас нет, дом просто разделен на две половины с отдельным входом и отдельным земельным участком. А так называемая межа между двумя участками представляет из себя кирпичную стену, протяженностью на весь двор.

[ZUCKtm]

1) Вышеупомянутый тотальный запрет на раздел участка со зданием действует отнюдь не везде. Лично я оформил эдак с полста таких разделов, и отдел Роснедвижимости (а ранее - Земельный комитет) принимал такие дела при условии правильного оформления документов и наличия в деле соглашения о разделе. В разных регионах к этому вопросу у чиновников разный подход.
2) если соседка не согласовывает раздел, можно сдать дело на свой участок без ее согласования, но с документами, подтверждающими ее уведомление о времени и месте проведения согласования, получить в отделе Роснедвижимости отказ в утверждении материалов межевания и обратиться с этим отказом в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком.

[Римманель]

Сдали без согласования соседки, ее 3 раза вызывали в БТИ, но она не является и теперь в БТИ включают заднюю, говорят чтобы забирали назад документы. А до Нового года говорили. что вызовем 3 раза и если не прийдет будем делать без ее согласия, но надо подождать вступления в силу какого-то нового Закона о межевании, но сейчас почему-то отказывают.