Юридический форум для землевладельцев

Коллеги, ситуация такая.
Предлагают купить с/х землю, использование - с/х производство (конкретно не расшифровано), Лен.область,4Га. Данная доля не выделена, межевание не производилось. Ценник привлекательный.
Агентство предлагает оформить приобретение либо через дарение, либо через предварительный договор купли-продажи (вместе с завещанием и ген доверенностью с учетом третих лиц)..
Но кое-где видел на форумах, что дарение стороннему лицу (не пайщику)в данный момент запрещено. А предварительный договор - он только предварительный, и всегда есть шанс, что в дальнейшем произойдет отказ продавца подписать окончательный договор, т.к. выделение пая и межевание занимает уйму времени, плюс первоочередное право купить пай всегда есть у муниципалов, АОЗТ и других пайщиков . Деньги, естественно, хотят сразу и целиком.
Прошу посоветовать, как поступить:
1. какой способ приобретения выбрать, и как избежать претензий на данный пай АОЗТ, муниципалов и других пайщиков?
2. После приобренения пая, планирую произвести межевание и постоить там дом (для себя), какой вид разрешеного использования выбрать?