Юридический форум для землевладельцев

Доброго времени суток, уважаемые форумчане!

Помогите, пожалуйста, разобраться с таким вопросом...

Есть СНТ, 1993 г. образования, которому в 93 (8,9 га), 96 (1,3 га) и 97(0,06 га) годах актом местной администрации были выделены 3 земельных участка
У члена данного СНТ, а вернее его председателя, в 2002 году были приобретены два соседних участка, образующие правильный квадрат, окруженные: слева – соседи, сверху – овраг, справа – дорога, внизу – дорога, используемая в данный момент.
Дорога справа, первоначально согласно ген.плану, предназначенная для гл.въезда, не используется и использоваться вряд ли когда-либо будет, потому как для ее использования необходимо построить дорогостоящий мост через глубокий овраг, также на данный момент посередине этой «дороги» проходят линии электропередач, на текущий момент въезд на территорию товарищества осуществляется с другой стороны там, где уже заканчивается овраг.
На момент приобретения зем.участки должным образом оформлены не были (если не изменяет память были предъявлены «синие» св-ва), но согласно представленному генеральному плану товарищества 1996 года издания справа к данным участкам была осуществлена прирезка, о чем на генеральном плане имеется виза (и печать) гл.архитектора следующего содержания «прирезка к участку №___ 0,2 га, организация главного въезда согласно акту гос.органа»
В момент перерегистрации прав собственности на данные участки при межевании были составлены кадастровые планы (прилагаются к договорам на приобретение участков), не соответствующие фактическому положению вещей (забору), а именно: вместо прирезки 0,2 га, образующей квадрат, был «нарисован» равнобедренный треугольник вверху данного прямоугольника, уходящий вершиной почти на 10 м в овраг с лесом, использовать который невозможно. Я так понимаю, это было сделано в соответствии с первоначальным генеральным планом, дабы не выходить за первоначальные границы, но при этом не нарушить площадь, обозначенную в «синих» свидетельствах… Излишне говорить, что оплата участков производилась согласно площади и границам на ген.плане…

Подводя итог, имеем: два земельных участка, площадь которых по свидетельствам и на ген.плане=фактически одинакова, но имеет разные границы.
Есть острая необходимость привести в соответствие юридические границы участков фактическому положению дел.

Необходимость связана, помимо прочего, еще и с тем, что по словам председателя СНТ, ЗОП данного СНТ не смогли приватизировать, поскольку несколько человек прирезали значительные (около 1 га в общей сложности) участки земли, поэтому потребовался новые ген.план, за который запросили 1 млн.руб.
Сейчас товарищество будет судиться с этими членами, дабы они привели свои границы в соответствие и дабы другим не повадно было. В ближайшие 2 недели члены правления собираются обмерять все участки и сверять результаты с данными кадастрового учета. Я так понимаю, это делается для того, что не составлять новый ген.план и приватизировать ЗОП по старому… может и ошибаюсь…
ОПФ СНТ: Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, в учредителях каких-то 3 человека (есть подозрение, что члены правления, не включая действующего председателя). Согласно уставу: «земельный участок, выделенный для коллективного садоводства, состоит из земель, находящихся в собственности членов товарищества и земельных участков, выделяемых под дороги, пруды, автостоянки…, которые являются землями общей собственности членов товарищества и разделу не подлежат».

Можно ли оформить сейчас право собственности на участки с границами согласно их фактическому пролеганию и как???? Не дает ли дачная амнистия шанса оформить данную прирезку законно? Какие документы нужно собрать, при условии, что в кадастре – одно, на по факту и на ген.плане – другое (но на руках только копия), а сейчас еще и кадастровые паспорта почему-то местная палата требует?

Вот так много вопросов… буду очень-очень признательна, если подскажете хотя бы, есть ли шансы в данном вопросе и «куда бежать» в первую очередь…

В Вашем случае межевание земельных участков уже было проведено и земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет по их материалам. Закон «О дачной амнистии» не дает права гражданам на каждодневное уточнение границ своего земельного участка в связи с очередным «прихватыванием» земель общего пользования. Дачная амнистия направлена на те участки, на которые межевание не было проведено и поставлены на государственный кадастровый учет декларативно по материалам, которые имелись у граждан – свидетельство, выданное органом власти (синее или белое, в зависимости от того, на какой территории данный участок расположен).
Как проводилось межевание Вашего участка я не знаю. Кто кого попросил сделать так как на генплане СНТ (Вы межевую организацию или она Вас), но Вы оформили право собственности в соответствии с этими материалами (без каких-либо проблем на то время) и не стали бы задавать вопросов, если не Закон «О дачной амнистии».
В Вашей ситуации нужно определиться, к какому же берегу приставать. Во-первых, земельные участки садоводов должны располагаться по плану развития СНТ, утвержденному органом местного самоуправления. Правление СНТ пытается решить эту проблему через суд, наказав «расторопных садоводов» за самозахват через суд.
В дальнейшем, Вам придется выкупать «захваченную» площадь земельных участков у СНТ, если ЗОП находится в его собственности. Это возможно при условии согласия всех членов СНТ.

Позвольте с Вами не согласиться...
В том-то и дело, что мы ничего не захватывали!!! наша площадь по свидетельствам равна ровно той площади, которая была в свидетельствах предыдущего владельца и которая указана в копии ген.плана, который у нас на руках (на нем внесены изменения с печатью и подписью главного архитектора)!
Прирезка была осуществлена на основании постановления главы местной администрации в 97 году - об этом тоже было написано в предыдущих свидетельствах.

Проблемы две:
1 у товарищества почему-то предыдущая версия ген.плана на руках. Насколько я понимаю, в нашем бардаке очень возможно, что у товарищества ген.план, например, из земельного комитета, а вот в архиве архитектуры и градостроительства - другой ген.план, именно тот, копия которого у нас на руках. На основании "своего" ген.плана товарищество собирается с нами судиться...
2 границы в кадастре (т.е. только форма участка, не площадь), не соответствуют тому ген.плану, копия которого у нас на руках, и фактическому положению вещей, поскольку забор возводился по столбам предыдущего владельца, а они, судя по всему, были поставлены по "нашему" ген.плану...

Т.е. на мой взгляд имеет место именно техническая ошибка при постановке земель на кадастровый учет... у фирмы, проводившей межевание в 2002 и копия ген.плана, и копии свидетельств, и копии планов участков, выданные зем.комитетом в 97-м, были, почему они провели межевание не в соответствии со всем этим - остается загадкой, наша вина лишь в том, что в спешке регистрации перехода прав (делала фирма) мы это просмотрели...

Мое ИМХО:
если мы раздобудем заверенную копию "нашего" ген.плана и копию постановления, на основании которого была осуществлена прирезка, плюс новые свитедетельства на руках - выиграть суд шансов у СНТ нет, тем более, что ЗОП не оформлены надлежащим образом на данный момент (только строка в уставе) и если дойдет до суда, то это легко доказать...

Вопрос лишь в том, КАКИМ ОБРАЗОМ ЗАКОННО ИСПРАВИТЬ ЭТУ ОШИБКУ в кадастровом учете???? ибо не соответствовать ген.плану даже, если на руках свидетельства, - ИМХО, остаются риски суда, но уже со стороны местной администрации...
Риэлторы предложили попробовать провести объединение участков, при котором проводится новое межевание, на котором попробовать договориться с геодезистами... ИМХО, вариант 50/50... ЧЕМ РУКОВОДСТВУЮТСЯ ГЕОДЕЗИСТЫ ПРИ НОВОМ МЕЖЕВАНИИ? если будет на руках "наш" ген.план, проведут ли они межевание в соответствии с ним? или они обязаны руководствоваться данными кадастра и только, даже если они не соответствуют ген.плану???

И еще вопрос: допустим, с геодезистами "договариваемся", они составляют другой план участка... он не совпадает с данными кадастра... БУДЕТ ОТКАЗ В РЕГИСТРАЦИИ ОБЪЕДИНЕНИЯ? кто это проверяет? ЕСТЬ ШАНС ЭТОТ ОТКАЗ ОСПОРИТЬ И ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ ИМЕННО С ИНТЕРЕСНЫМИ НАМ ГРАНИЦАМИ???

Вопрос не связан с дачной амнистией, он связан с возникшей проблемой, а дачная амнистия, как мне ошибочно думалось, помогла бы решить ее наименьшими усилиями...

Буду очень благодарна за юридически и практически грамотный совет!
Если у кого-нибудь есть координаты людей, которые могут помочь распутать этот клубок, большая просьба скинуть в личку!

Вы приобретали земельный участок по договору купли-продажи, к которому в качестве приложения предоставлялся кадастровый план, выданный органом, ведущим государственный кадастровый учет. В выписке по форме В2 имеется чертеж земельного участка, который Вы приобрели. То есть Вы купили то, что купили, а теперь желаете, чтобы все это выглядело как техническая ошибка.
Вполне возможно, что Вы сможете это доказать. Если не Вы, значит продавец договаривался с межевой организацией о том, что необходимо исполнить межевание так, чтобы не было проблем со сделкой.
Теперь Вы и получили земельный участок по документам один, по факту – другой.
(Кто же виноват в Вашей невнимательности при приобретении, кстати, незнание закона есть грубая неосторожность).
Теперь у Вас земельный спор, который согласно ст. 64 Земельного кодекса РФ может быть разрешен только в судебном порядке.

Мое ИМХО:

Для проведения кадастровых работ кадастровые инженера получают сведения в органах кадастрового учета обо всех смежных земельных участках (обычно в форме КПТ).
В органе кадастрового учета имеются сведения обо всех участках, как ранее учтенных, так и учтенных после проведения межевых работ.
В случае расхождения представленных сведений после выполнения кадастровых работ с имеющимися сведениями Вам просто приостановят постановку на кадастровый учет.
С 01.03.2008 вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ (далее – Закон № 221-ФЗ), согласно которому кадастровой ошибкой в сведениях является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
Следовательно, ошибка, допущенная при определении координат характерных точек границ земельного участка и воспроизведенная в ГКН является кадастровой ошибкой.
Орган кадастрового учета при принятии решения о приостановлении должен установить возможные причины возникновения обстоятельств, являющихся основанием для принятия такого решения (в связи с технической ошибкой, допущенной органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости, с ошибкой, допущенной кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении объекта недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, или в отношении другого объекта недвижимости, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, и тому подобным). Решение о приостановлении должно содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие положения части 2 указанной статьи, с указанием в нем обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, а также выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения этих обстоятельств и рекомендации по устранению данных причин.
Поскольку в соответствии с частью 4 статьи 28 Закона № 221-ФЗ кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости, то необходимо получение письменного заявления собственника объекта недвижимости на внесение соответствующих исправлений. В случае его несогласия или иной причины, невозможности получения письменного заявления, по требованию любого лица или любого органа, в том числе и органа кадастрового учета, суд вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях ГКН.
В случае несогласия собственника объекта недвижимости на внесение изменений, в сведениях которого допущена кадастровая ошибка или иной причины, невозможности получения письменного заявления, орган кадастрового учета инициирует обращение в суд для решения вопроса о внесении данных изменений в сведения ГКН, с приложением необходимых для принятия такого решения документов.
После проведения кадастровых процедур по исправлению кадастровой ошибки подлинники документов, являющиеся основанием ее исправления, помещаются в кадастровое дело земельного участка, в сведениях которого она допущена, а их копии в землеустроительное дело, хранящееся в государственном фонде данных.
Для того, чтобы добраться до регитстрирующего органа, необходимо пройти такую инстанцию, как орган кадастрового учета.

Исчерпывающий ответ, спасибо! Будем исправлять ошибку.