Юридический форум для землевладельцев

Имеется сквозной проулок с дорогой, ведущей в тупиковый разворот для машин. Используется он на протяжении более 70 лет для пешего прохода граждан с одной улицы на другую. К этому проулку прилегает тыльная сторона нашего участка,и там расположен наш гараж и канализационная система , к которым необходим постоянный подъезд. Фактический адрес нашего дома по другой улице, но там у нас имеется лишь дорожка в 1,5 метра.
Администрация отдает сквозной проулок с площадкой для разворота машин в аренду нашему соседу ,мотивируя это благоустройством города и получением ден.средств в фонд города.Уже готов кадастровый план ,проведено межевание.Этот проулок является единственным подъездом к нашему участку.Подскажите,пожалуйста,как нам не допустить этого действия?Договор сервитута нам не интересен,т.к.На протяжении десятилетий люди пользовались этим проходом без ограничений.Администрация сказала,что у нас нет шансов,что суд признает ,что мы мешаем облагораживанию поселка.Подскажите,как нам быть?

Ситуация представляется достаточно сложной и должна быть описана предельно конкретно - как для суда. Вы говорите и о пешем проходе. и о проезде с разворотной площадкой, и о гараже, о тылах земельного участка, о другой улице с дорожкой 1.5 м... Но как бы то ни было, есть общие нормы: есть зем участки граждан, есть земли государевы. Последними граждане пользуются либо с оформлением (предоставление в аренду, в собственность...), либо без оформления (земли общего пользования(ОП) без определения конкретного круга лиц пользователей, по сути - публичный сервитут, и это законное пользование, или это не земли ОП, но находящиеся в государственной собственности и пользоваться ими "не совсем" законно и можно, пока собственник сквозь пальцы на это смотрит). Земли ОП не подлежат приватизации, но на аренду запрета нет (хотя, говорят, что в земельном кодексе все, что не разрешено - запрещено! ). Но при сдаче в аренду статус земель ОП не меняется и должен быть обеспечен записью в договоре условия о публичном сервитуте. В Вашем случае непонятно, имеет ли проулок статус земель (территорий) ОП или нет? И как обстоят дела с градостроительным зонированием и планированием в Вашем населенном пункте...

Проулок с задней стороны нашего дома начинается дорогой,которая заканчивается тупиковым разворотом, а потом идет пешеходная дорожка,выходящая на другую улицу.К какому статусу принадлежат эти земли - не знаю. Я только подала в архитектурный запрос. Этот наш сосед скупил все участки вокруг и получается,что этот тупиковый разворот ,если он его заберет себе,соединит его участки. Я так думаю, что аренда-это только начало,потом он оформит в собственность каким-нибудь образом. Он так уже поступал-взял пруд в аренду, а потом аренда плавно перешла в собственность.У него в земельном комитете и в администрации большие связи.И сам он занимает высокий пост.Нас администрация поставила перед фактом,что отдает в аренду ему участок,а нам предложила сервитут,но мы отказались,т.к. потом,когда участок перейдет в собственность соседу он будет требовать плату за проезд.Мы думаем отстаивать свое право пользоваться подъездом к своему гаражу в судебном порядке,т.к. пользовались всегда проулком без огрнаничений. Кстати,там помимо нас живут еще люди, так у них изначально подъезд к дому единственный. А у нас дом в долевой собственности и наша доля не имеет подъезда с другой стороны дома,по которой мы имеем фактический адрес.Да и гараж у нас уже построен и зарегестрирован.

Кажется, что Ваша позиция в отношения возможности продолжать пользоваться территорией, примыкающей к вашему участку, более слабая, чем у соседа. По-видимому, это НЕ земли общего пользования. Собственник (администрация) всегда заинтересован в платном пользовании его землей (аренда с последующим выкупом соседом), нежели бесплатном (Ваш вариант). Кажется, стоит согласится сейчас на сервитут, который при публичном собственнике (администрации) будет публичным и бесплатным, чем потом требовать через суд установления сервитута частного и платного при частном собственнике (соседе). Может быть он (сосед) не станет потом и с выкупом участка, обремененного сервитутом, связываться. Кроме того, плату за сервитут закон допускает только СОРАЗМЕРНУЮ. И третье - чтобы размеры этой соразмерности не выросли во многие разы (сосед что-нибудь срочно построит перед Вашим гаражом), нужно, чтобы участок ему достался уже с сервитутом.

Спасибо за совет, но я думаю, что бесплатный сервитут при аренде участка мы еще успеем получить,если дело решится не в нашу пользу. Но хотелось бы,чтобы договор аренды вообще не состоялся. Если архитектура ответит,что это ЗОП,можем мы требовать отмены решения об аренде? Ведь это ущемляет наши права и свободу пользования своим имуществом. А если у земель другой статус, можем мы через суд потребовать перевод земель в ЗОП,т.к. проулком пользовались 70лет всё население посёлка,причем я могу собрать десятки подписей жителей,которые против аренды ?

1) "думаю, что бесплатный сервитут при аренде участка мы еще успеем получить" - вносить изменения в зарегистрированный договор всегда сложнее
2)"Если архитектура ответит,что это ЗОП,можем мы требовать отмены решения об аренде?" - зем. кодекс запрещает приватизацию ЗОП, но не аренду. И разве архитектура не часть органа, принявшего решение об аренде?
3)"Ведь это ущемляет наши права и свободу пользования своим имуществом" - имущество зарегистрировано, и может быть только поэтому, учитывая Ваши права, Вам предлагают сервитут.
4)"можем мы через суд потребовать перевод земель в ЗОП..."? - земли переводятся из категории в категорию. Официального понятия земель общего пользования похоже нет, есть территории общего пользования - "территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары);" (п.12 ст. 1 Градостроит кодекса РФ). Это вопросы градостроительного зонирования, не имущественный спор или спор о правах, принимают ли их к рассмотрению суды? Не знаю. Знаю, что вопросы зонирования трудные и долгие - публичные слушания и т.п.
5)"я могу собрать десятки подписей жителей,которые против аренды" - как считаете, этим можно устрашить вашу администрацию?
6)еще один момент: кадастровый инженер, который выполнял по заказу Вашего соседа работы по межеванию и постановке на кадастровый учет земельного участка, который предполагается в аренду, должен был согласовать местоположение его границ со смежниками, т.е. с Вами, в том числе. Иначе отказ в учете.Если учет прошел, закажите кадастровую выписку (кадастровый паспорт) на этот участок в органе кад учета и посмотрите "уточненность"границ и вид разрешенного использования. Может, возникнут другие идеи.

Вы всё верно пишите,получается,что у нас нет шансов по препятствованию аренде.Но как же тогда добиться справедливости? Сейчас сервитут не страшен,но потом,когда землю сосед возьмет в собственность,он нас просто выкинет со своего участка,или создаст условия,что сами летать научимся.Я не сомневаюсь,что с его связями он этого добъется.Поэтому я и пытаюсь узнать,как не допустить аренду,чтобы собственности потом не было.
Кстати,когда проводилось межевание,то у нас не подписывалось согласование границ.Может на этом настаивать,когда администрация подаст на нас в суд?

Ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» определено, что каждый образуемый участок должен иметь доступ (проход, проезд) на земельные участки к землям общего пользования.
При этом законодательство не определяет, в каких случаях необходим проход к земельному участку, а в каком проезд. Поэтому, при принятии решений о поставке земельного участка на ГКУ необходимо руководствоваться понятием – наличие доступа на образуемый земельный участок из земель общего пользования.
Доступ к выделяемому земельному участку возможен через наложение сервитута (ст. 274 Гражданского кодекса РФ). Согласно этой статье заинтересованное лицо вправе требовать от собственников соседних участков предоставления права ограниченного пользования соседним участком. При этом следует учитывать, что за указанное пользование (п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ) это лицо будет платить соразмерную плату, которую можно рассчитать по ВРЕМЕННЫМ МЕТОДИЧЕСКИМ РЕКОМЕНДАЦИЯМ ПО ОЦЕНКЕ СОРАЗМЕРНОЙ ПЛАТЫ ЗА СЕРВИТУТ, утвержденным Росземкадастром 17.03.2004 года. (То, о чем Вы не просили, но в порядке информации).
В соответствии со статьей 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ.
При выполнении кадастровых работ с Вами, как смежным землепользователем, должны были проводить согласование. Если Вы отказались согласовывать смежную границу, то решение об обоснованности отказа принимает кадастровый инженер.
В случае, если образуемые земельные участки не соответствуют установленным органами власти нормам, то в соответствии с п.п. 3 п. 3 ст. 27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если: размер образуемого или измененного земельного участка не будет соответствовать установленным в соответствие с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков. Узнайте площадь образуемого участка, возможно она не соответствует установленным нормам.
Кроме того, передача земельных участков, находящихся в муниципальной собственности возможно только с торгов. Поэтому, если такие торги не состоялись, то Вы вправе в суде оспорить незаконное предоставление земельного участка в аренду без торгов.