хочу купить несколько участков в глухой деревне

[glebx]

Всем доброго времени суток!

Может тема не для этого раздела - если что поправьте.

Я хочу купить несколько участков в глухой деревне. Поискал информацию в интернете - какие документы понадобятся и куда обращаться, но ничего достаточно внятного не нашел.

Положение у меня такое:
1) Я живу за границей , у меня есть два гражданства в том числе и российское.
2) Хочу купить три участка с домами на них в вымирающей деревне.
3) Цель использования участков - выращивание зелени на продажу.
4) Планирую навсегда переселиться в Россию и заниматься зеленью серьезно.
5) Никакого опыыта в приобретении земли/недвижимости не имею.
6) Это деревня - родная деревня моего отца.

Вопросы у меня такие:

1) Могут ли у меня возникнуть проблемы (с приобретением участков с домами) из-за того что я живу за границей? Я планирую приехать к своим родственникам туда и сразу же купить землю. Получится ли это ?
2) Сколько времени может занять процедура оформления договоров / регистрации?
3) Где я могу получить подробную информацию о перечне необходимых документов?
4) Участки там по 60 соток. возможно ли будет приобретение такого количества земли без чрезмерного уровня налогов на нее? (Я имею ввиду какие-то ежегодные выплаты).
Жду Ваших ответов с нетерпением.
Если у кого есть что добавить/посоветовать - пожалуйста напишите тут.

Спасибо.

[DMV]

1) Могут ли у меня возникнуть проблемы (с приобретением участков с домами) из-за того что я живу за границей? Я планирую приехать к своим родственникам туда и сразу же купить землю. Получится ли это ?
2) Сколько времени может занять процедура оформления договоров / регистрации?
3) Где я могу получить подробную информацию о перечне необходимых документов?
4) Участки там по 60 соток. возможно ли будет приобретение такого количества земли без чрезмерного уровня налогов на нее? (Я имею ввиду какие-то ежегодные выплаты).
Жду Ваших ответов с нетерпением.
Если у кого есть что добавить/посоветовать - пожалуйста напишите тут.

Спасибо.

1. Проблем быть не должно, главное, что вы гражданин РФ, о том, что вы являетесь гражданином другой страны, лучше умолчать. Для уменьшения вопросов, вам не помешало бы получить постоянную регистрацию по месту жительства в РФ. Получиться-то получится, главное, чтобы были деньги и сама возможность купить участки, часто так бывает, что участки невозможно приобрести из-за полного отсутствия документов на них.
2. Непредсказуемо. Если у продавца есть в наличии все необходимые для сделки документы, то сроки регламентированы законом. Получение выписки (кадастровой справки) из госземкадастра 1 мес и регистрация сделки в ФРС 1 мес. итого 2 месяца, но это минимум, котрый обычно недостижим. Если участок не прошел государственный кадастровый учет, то потребуется межевание, в некоторых регионах на него очередь, особенно летом, даже в московской области летом в некоторых районах невозможно его сделать из-за огромной очереди.
Процедура оформления договоров в простой письменной форме или в нотариальной форме занимает один день, срок регистрации, как я уже писал выше - 1 мес.
3. Перечень документов стандартный, но его еще надо собрать. Для сделки от продавца требуется свидетельство на право собственности, кадастровая справка, согласие супруги(а) на сделку (от обеих сторон), госпошлина (500 руб. примерно), сам договор купли-продажи в 3-х экз. Но обычно этих документов нет у продавца. перечень документов должен быть на сайте ФРС РФ, найти его не составит труда.
4. Налоги на землю ничтожны и зависят от кадастровой оценки земли. Они составляют примерно от 0,15, до 0,3% от кадастровой стоимости в год в зависимости от назначения и категории земли и могут отличаться в разных районах и областях, но учитывая, что в среднем одна сотка по кадастру стоит, ну допустим, от 100 до 500 руб, то налог вы сами легко подсчитаете.

Учитывая, что ваши участки в полузаброшенной деревне, самой большой проблемой будет не налоги и цена земли, а сама возможность найти титульных владельцев, наличие документов на землю и проведение межевания.

[glebx]

DMV,
Большо спасибо за столь быстрый отклик.

Чтобы избежать лишних проблем я пропишусь в областном центре - там у моих родителей есть дом.
Хорошо что со стороны государства/зкона не будет проблем.
Хозяев брошенных учстков/домов можно вроде бы розыскать - дальше областного центра они обычно не уезжают

Буду разбираться с документами


Возник еще один вопрос:

Я слышал что приобретать можно в собственность только сам дом, а земля под домом пойдет просто как "приложение". Продаются там дома даже если от них остался один фундамент а все остальное растащили.
благодаря такому подходу к делу весь процесс покупки значительно облегчается.

Что Вы можете сказать по этому поводу?

[DMV]

DMV,

Я слышал что приобретать можно в собственность только сам дом, а земля под домом пойдет просто как "приложение". Продаются там дома даже если от них остался один фундамент а все остальное растащили.
благодаря такому подходу к делу весь процесс покупки значительно облегчается.

Что Вы можете сказать по этому поводу?

Трудно сказать однозначно. Разные случаи бывают, иногда это единственный выход, хоть как-то приобрести землю. Вообще не очень хорошая практика, по идее покупая дом, вы получаете бесспорное право на пользование и выкуп только на участок необходимый для эксплуатации дома, т.е. только на пятно застройки. А весь участок часто во много раз больше и не факт, что он обязательно будет следовать судьбе дома. Намного лучше, покупать всю землю. Просто обычно в таких деревнях, единственное на что оформлены хоть какие-то документы это дом - свидетельство о праве на наследство, документы из БТИ и т.п., естественно продавцу проще продать дом, а земля вроде бы следует за ним, но на самом деле потом может возникнуть ситуация, что участок уже вообще невозможно будет оформить в собственность. Поэтому я все-таки рекомендую покупать именно землю.

[DMV]

4. Налоги на землю ничтожны и зависят от кадастровой оценки земли. Они составляют примерно от 0,15, до 0,3% от кадастровой стоимости в год в зависимости от назначения и категории земли и могут отличаться в разных районах и областях, но учитывая, что в среднем одна сотка по кадастру стоит, ну допустим, от 100 до 500 руб, то налог вы сами легко подсчитаете.

Здесь я опечатался. указана цена за один кв. метр, а не за сотку.

[glebx]

DMV,

судя по тому что мне рассказал недавно дядя о налогах, вы не опечатались Там действительно очень низкие налоги на землю.
Спасибо за ваши ответы.

[DMV]

DMV,

судя по тому что мне рассказал недавно дядя о налогах, вы не опечатались Там действительно очень низкие налоги на землю.
Спасибо за ваши ответы.

Возможно у вас кадастровая стоимость земли еще ниже все зависит от региона и месторасположения. Но стоимость все-таки указывается за квадратный метр, а не за сотку, сейчас глянул свою выписку из ГЗК там стоит цена 108 руб за один кв. метр.......

[mmklok]

2 glebx
Советую вам поближе познакомиться с главой сельской администрации вашей деревни. Они многое вам расскажут и возможно помогут, при условии вашего спонсорского вклада в благоустройство самой деревни (например сделать уличное освещение и т.п.). Заодно узнаете о генплане черты сельского поселения, если он есть. Кроме земли ИЖС есть еще земли с/х назначения, которые тоже продаются. Провентилируйте вопрос о создании КФХ, если вы действительно хотите заниматься производством и создавать юридическое лицо. В общем поближе познакомьтесь с людьми на месте и результат будет положительным.

[glebx]

Всем большое спасибо за ответы и участие.

На счет кадастровой стоимости и налога. В одном форуме мне написали что налог это 0.5% от кадастровой стоимости (скажем 500 рублей за метр) поделеное на 100.
Это точь в точь получаются деньги, которые платит мой дядя (а он сам толком на лету не знает как он платит, хаха).
В любом случае - в области политика такая что землю почти навязывают - бери не хочу (имеется ввиду земля с/х назначения). В общем налог будет не проблема.

Я попробую сначала провернуть все (саму покупку участков внутри деревни) под видом желания просто жить и иметь огород побольше. Может быть даже найду три участка рядом (два участка рядом есть в нескольких местах в деревне). Я не буду афишировать свои намерения заниматься бизнесом как деляга. Неосторожное поведение может повлечь повышение цены а может и просто отказ продавать землю. То есть постараюсЬ немного слиться с фоном. В области живут много семей, которые вернулись из Израиля (я живу в Израиле) по тем или иным причнам - неудачи с работой, серьезные проблемы со здоровьем (из-за) климата, проблемы с детьми в школе и прочее. Многие из таких семей купили дополнительные участки в своих деревнях. Я хочу выглядеть (если не являться) частью этих людей.

Тесные контакты с администрацией обяжут меня к опредеенным действиям, когда я сам стою не очень уверенно - дело новое, не особо мне знакомое.
А вообще конечно не помешает познакомится с людьми в округе. Как понято из разговоров одно только намерение такого человека как я (28 лет с высшим образованием из Израиля) приехать в их деревню и жить уже поднимает в людях заметную симпатию. Думаю советчиков по хозяйству там будет много. Главное правильно себя повести.
На счет содействия администрации в местных делах я уже где-то читал.
Там на месте проблема со школой. Денег у них очень мало. Раньше была школа чуть ли не в каждой деревне. Теперь они все позакрывались и есть одна школа в центре. Да и то там чтобы эта школа сносно существовала детишек летом гонят на свеклу работать. Урожай продают, на деньги эти покупают новый учебный инвентарь, делают ремонт. Лишние 120-130 тысяч рублей в год им не помешают, да и все вокруг будут знать кто школе деньги дает.
Налоговая испекция там очень строгие ребята. Заглядывают тебе под локоть всю дорогу. Если вдруг у тебя человек посторонний работает то все - будут по два раза на неделе узаглядывать. Отсюда - все будут знать сколько денег я зарабатываю и сколько даю школе/обществу.
Такие рассуждения звучат довольно наивно, но все хорошие дела начинаются именно так. Именно так и продолжаются.

Вообще мне симпатизирует подобный образ жизни. Все мои предки были на земле, не смотря на еврейские корни. Я смотрю на свое тело и вижу что это тело не какого-то врача/инженера/торговца. Это тело крестьянина. Да и удовлетворение я получаю только от физической работы. А моя инженерная степень (инженер электронщик)? Не обидно ли мне ее закапывать на огороде? Совсем нет. Как раз она именно и помогла мне понять чего я по большому счету хочу и что я двигаюсь в направлении, которое мне ничего не даст. Многие люди начинают жить и пользуются какими-то устоявшимися стимулами (от греческого - палка для погона скота). Например "надо" выучиться в институте, потому как никакими другими способами хорошо заработать нельзя. А кроме того никаких особо мыслей в голову не приходит. Есть талант, есть здоровье а вот чем в жизни заниматься - непонятно. А когда они понимают что все время страдают, работая в какой нибудь конторе типа AMD по 10 часов с сутки сидя перед компьютером, то уже поздно что-то менять - у них уже ипотеки, ссуды, семья на шее. В общем нерушимые цепи.
Я свободен. У меня есть выбор. И я хочу попробовать то что (как я уверен) мне нравится. Это так же нравится моему отцу (такому вот несчастному инженеру) а так же моему деду (земля ему пусть будет пухом), на которого я сильно похож.
Если все это смогут понять парочка ( а может и поболее) из моих соседей - будет очень хорошо. Но это - идеальный случай. Я на него не надеюсь. То что радует что люди там незлые, никого не поджигают и огороды не топчут. Можно поставить новую машину перед домом без горожа - не угонят.

На самом деле деревня не такая и глухая. К ней есть дорога (хотя в самой деревне нет). И даже водопровод. Газа нет Придется топить угольком. Есть хорошая очень чистая речка (охраняемая).
Чтобы более менее можно было сносно жить нужно работать вдвоем на гектаре земли. Можно и больше на двоих - но для начала попробую именно гектар.
Я планирую работать самому, конечно, и нанять одного работника - не столько для физической работы (хотя и для нее тоже) сколько для дельных советов по хозяйству. Ведь как никак я всю жизнь прожил в городе.
На счет покупки земель с/х назначения. Сначала я хочу приехать, освоиться, посмотреть как я смогу заработать на жизнь. Если будут образовываться лишние деньги - то конечно я куплю еще земли.
А пока план достаточно прост.
По началу сделаю именно фермерское хозяйство. Хотя это сопрежено с некоторыми трудностями. Но тянуть и раздумывать не стоит. У страха глаза велики.

Извините если не совсем по теме. Просто хотел вам пояснить свои намерения. И может быть даже послушать что вы скажете

[Кандид]

в области политика такая что землю почти навязывают - бери не хочу (имеется ввиду земля с/х назначения).

Интересно, что это за область такая?

Зелень как бизнес в России полностью под азерами.

[DMV]

в области политика такая что землю почти навязывают - бери не хочу (имеется ввиду земля с/х назначения).

Интересно, что это за область такая?

Зелень как бизнес в России полностью под азерами.

Согласен, что рынок зелени давно уже полностью азерами подмят и продать что-либо самому будет проблематично, все придется отдавать перекупщикам за копейки, а учитывая, что у нас климат позволяет выращивать зелень максимум 4 месяца в году в лучшем случае, то рассчитывать на то, что этот бизнес принесет хоть какую прибыль не приходится.

[glebx]

Область Воронежская.
Землю дают, понятно, местным а не всем подряд. Хотя есть много предпринимателей из Москвы, которые купили/взяли землю в наем.

Хочу немного пояснить. Помидоры это потенциальный источник дохода. Такую перемену в жизни нельзя рассматривать как "начинание бизнеса". Это прежде всего будет начало новой жизни. Может быть не особенно удобной и красочной, но новой.

Я не знаю какие у вас источники информации.
У меня есть родственницав Воронеже, которая живет тем что покупает на оптовом рынке зелень и продает ее в розницу через свой ларек. Ее ларек стоит в минирынке. Не в большом рынке, а в маленьком - там клиентоив не особо много, но достаточно чтобы иметь чистый доход около 1000$ в месяц (это после уплаты всех налогов, поборов на рынке за место/отопление/охрану/уборку). Так вот она продает с наценкой около 4-5 рублей сверху почти на каждый продукт. Каждый божий день она едет с наемным человеком (на его машине) и утром закупает товар. Привозит в ларек и до вечера продает. Сколько часов она проводит на рынке - не знаю, но наверное 10 минимум. В этот "бизнес" вошла она совершенно сободно - просто один хитрец предложил ей купить ларек (когда уже было известно что ларьки упразднят и построят новый рынок, где будут сдавать места). Так что 30 000 рублей она заплатила за зря. Но, по ее словам, даже в новом рынке можно будет иметь тот же самый доход (там будут охрана и отопление дешевле чем в ее ларьке сейчас). На рынке есть много азербайджанцев, но никаких проблем с ними нет. Так она торгует уже год (или около того, точно не знаю).

На счет перекупщиков. Перекупщики это те, кто пользуясь беспомощностью сельчан ( у которых нет возможности самим транспортировать продукт к оптовым рынкам по бедности или просто по неумению организовать деньги на транспорт скажем с 10 дворов) наживают хорошие деньги. Мне эта родсвенница так сразу и сказала - просто купить грузовик на 4-5 тонн, такой чтобы прошел по грязи, и ездить скупать по дерверням. Скупать по 30 центов , продавать по 80. Но мне интересно немного другое. Она поговорила с несколькими ее хорошими знакомыми с оптового рынка и они сказали что местные помидоры расходяться очень быстро: 2-х тонная машина разлетается за 2 часа.

Оптовый рынок выглядит так: туда может заехать любой человек с грузом, который пройдет проверки (нитраты и прочее). Стоимость места на день 300 рублей. Стоишь с машиной и продаешь. Конечно, всегда есть риск нарваться на уголовников. Но если волков бояться в лес не ходить.
Кроме несколькоих оптовых рынков в самом Воронеже есть еще куча мест в маленьких городках в округе. Не смотря на то что огороды там есть много у кого, помидоры там покупают хорошо.
Если есть машина ( и дороги - а там они есть) , то рынок сбыта салатных/засольных сортов (самых востребованных сортов!) огромен - все города в радиусе 200 километров. Дальше везти помидоры нет смысла - просто помнутся.

На счет того что "Зелень как бизнес в России полностью под азерами". Тут трудно не согласиться - торгуют они хорошо. Кроме того они просто, извините, кипятком писают чтобы им дали в наем или продали землю. Но этого почти не случается. Почему они так рвутся? Потому что они знают очень хорошо что сулит обладание землей.
Где-то я читал что в Тамбове проводили специальную политику по предоставлению мест в розничном рынке для мелких фермеров. То есть такой торговке как моя родственница там могли бы уже отказать в месте на рынке - сначала фермерам, а потом всем остальным.

DMV
Вы говорите: "рассчитывать на то, что этот бизнес принесет хоть какую прибыль не приходится".
Попробуйте сесть с калькупятором. Взять урожайность помидоров в грунте. Взять цены на рынке. Сделать прикид на худший случай. И увидите что заниматься этим как стоит. Ясно что не всем
Многие будут ходить в одних штанах, но не работать чтобы заработать больше.

Мой расчет таков: 100 000 кг практически экологически чистого (если вы живете в Москве, то вам наверное знакомы цены на зелень без химии) продукта с одного гектара (это патент, не просто голые слова). Много труда, пота, вложений.
В прошлом году в местном помидорном сезоне (с середины июля по конец сентября - 75 дней) цена была в среднем 1$ за кило (в розницу) - усреднение по времени, когда предпологается что каждые два дня вы продаете одинаковое количество продукта). На оптовом рынке цена была 80 центов. Причем местные помидоры пользовались просто ошеломляющим успехом (их всего-то 2%). 28% было завезено с юга (Краснодар и еще). А 70 % было завезено из заграницы (Турция, Израиль).
Посмотрите что творится в этом году. Средняя цена сейчас 2$. Не смотря на завозные помидоры и помидоры с юга (которых уже много) цена держиться высоко. По моим прогнозам в среднем по местному ппомидорному сезону цена буде около 1.4$ за кило.
Если же не надеятся на хорошую цену и думать о том как бы прокормится (1200$ в месяц на весь год), то средняя цена не должна опуститься ниже чем 30 центов. И то при цене в 30 центов можно прокормить себя и работника.



Вообще если посмотреть на эту затею, то можно увидеть очень большое количество отрицательных сторон. Но по области есть немалое количество более менее успешных начинаний не смотря на все сдерживающие факторы. Погода, кислотные дожди, "ограниченность" рынка.

Опять же - не все смогут и захотят заниматься таким делом. НЕ у всех есть деньги начать. Не у всех есть здоровье и силы работать. А если помостреть по деревням, то увидишь что никто этим не сможет заниматься. Все кто могли что-то сделать уже разьехались по городам. Родили детей, набрали ссуд и ипотек. Им назад дороги нет.
А новое поколение? Его просто нет. Некому работать. Даже если есть такие, кто может этим заниматься, то у них в голове всякие предрассудки (не сможем продать, погубит погода, оберет рекет и прочее). Так что положение такое: рынок огромен а предложения нет. Заграничные покупают не охотно. Любят наши: даже если они коряво выглядят, зато от них аллегрии у детей нет.

Я говорил с многими людьми. Мне нравится слушать их доводы против. Я думаю над каждым таким доводом (если он звучит серьезно). Так в конце концов сюрпризов у меня будет мало.

Если есть еще какие-то соображения - пишите.

[DMV]

Область Воронежская.

DMV
Вы говорите: "рассчитывать на то, что этот бизнес принесет хоть какую прибыль не приходится".
Попробуйте сесть с калькупятором. Взять урожайность помидоров в грунте. Взять цены на рынке. Сделать прикид на худший случай. И увидите что заниматься этим как стоит. Ясно что не всем
Многие будут ходить в одних штанах, но не работать чтобы заработать больше.

Возможно все так как вы говорите, я сужу со стороны потребителя, который частенько заходит на еще существующие в Москве колхозные рынки. И мне все видится в черном свете.