Покупка по генеральной доверенности и безопасность

[AZ]

Хочу купить дом с земельным участком в селе в Подмосковье. Его владелец имеет в собственности (свидетельство регпалаты) дом. Участок не приватизировался, т.к. получил это от старой матери по наследству - она не занималась землей. Мне предстоит осуществить выкуп этой земли (она в плане БТИ дома, плане села по адресу, упомянута в завещание (дом, расположенный на участке 2800 кв.м.), с нее платились налоги всегда), надеюсь, по 10 кратной ставке земельного налога.<br>Сам владелец гражданин Литвы, хотя дом и участок его родовой и он русский. Пожилой и там работает, и вроде ездить ему нелегко оформлять. Знаю и его местного родственника и он вызывает доверие.<br>Предлагается следующее:<br>а) Выписать генеральную доверенность (напр. на мать) на оформление, выкуп и т.д. земли и дома, куплю-продажу, получение денег и т.д., максимум всего.<br>При этом заплатив ему полностью, взять расписку и получить по акту все документы и бумаги, касающиеся дома и ЗУ. Т.е. дооформить землю от его имени, учитывая его возможные прямые права на землю, как наследника.<br>Как обезопасить себя на случай, не дай бог, его смерти или отзыва доверенности<br>- Потребовать написать расписку (Я, паспортные данные, получил от, паспортные данные, в порядке полного расчета по купле-продаже жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу ... Сумма выплачена полностью и дальнейших претензий не имею). Или что еще? Кстати, получил по расписке от того с кем будет договор или от того на кого гендоверенность?<br>- Попробовать еще подписать договор в простой письменной форме этим же числом (хотя участок еще не собственности) без регистрации в регпалате?<br>- Или может еще как-то?<br>И еще<br>- Если доверенность отзывается, должна ли она отзываться у того нотариуса, где давалась и должен ли быть проинформирован тот, на кого она выписана?<br>- В случае смерти совсем труба или есть какие-то варинты?<br>- В гендоверенности нотариус сказала может написать осуществить все наобходимые действия для оформления ЗУ в собственность, выкуп ..., быть моим представителем во всех компетентных инстанциях, в т.ч. ... Можно ли обращаться в суд (напр. если вдруг администрация вдруг откажет в выкупе) при такой доверенности, если про суд конкретно не указано?<br>- Можно ли выписать такую гендоверенность на двух лиц (на мать и жену), при условии, что покупатель конечный буду я?

[Калинин]

Вначале необходимо посмотреть, когда Продавец стал наследником. Если до 06.03.1990 г., то в этом случае он может получить земельный участок в собственность бесплатно.<br>Если же Вы решите оформить за него землю и затем выкупить ее, то для этого необходимо иметь «генеральную» доверенность. Срок такой доверенности может быть установлен до 3-х лет (ст. 186 Гражданского кодекса РФ).<br>Если же Продавец вступил в наследство позже, то на него распространяется действие ст. 36 Земельного кодекса РФ – исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности.<br>Не факт, что местная администрация может продать Вам весь участок, может ограничиться установленной минимальной нормой (согласно ст. 33 Земельного кодекса РФ) или, в случае имеющегося плана развития населенного пункта – предоставить этот земельный участок в аренду. Придется судиться, причем в Арбитражном суде.<br>Вы можете действовать от имени Продавца по доверенности, если в ней будет прописана возможная процедура разрешение земельных споров в суде.<br>Доверенность может быть выписана на двух человек (в том числе и «генеральная»). Однако не стоит забывать о существовании Семейного кодекса, согласно которому совместно нажитые деньги являются общей собственностью супругов, из которого следует, что Ваша жена не может выступать в договоре купли-продажи от имени Продавца, так как получается, что она продает недвижимость сама себе.<br>До этого момента (подписания договора), она может действовать от имени Продавца, в том числе и в суде, по оформлению его прав на земельный участок.<br>Для безопасности попробуйте заключить предварительный договор купли-продажи с Продавцом, где оговорите все возможные нюансы, лучше удостоверить этот договор у нотариуса.<br>Для уверенности в чистоте сделки получите информацию о доме и земельном участке в регистрирующем органе и отделе Роснедвижимости.<br>Причины прекращения доверенности и последствия прекращения доверенности прописаны в ст. 188 и 189 Гражданского кодекса РФ:<br>Статья 188. Прекращение доверенности<br>1. Действие доверенности прекращается вследствие:<br>1) истечения срока доверенности;<br>2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;<br>3) отказа лица, которому выдана доверенность;<br>4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;<br>5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;<br>6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;<br>7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.<br>2. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.<br>3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.<br>Статья 189. Последствия прекращения доверенности<br>1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.<br>2. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.<br>3. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.<br>Стоимость выкупаемого участка собственником строения, на нем расположенного, не должна превышать 10-ти кратную ставку земельного налога на начало года.

[Alexandra]

Уточните ситуацию с выкупом земельного участка. Если по Вашим словам, участок был включен в состав наследуемого имущества, то скорее всего участок находился на праве пожизненного наследуемого владения и наследник имеет полное право бесплатной приватизации участка. По поводу доверенности - есть всегда риск того, что насколько бы доверительные отношения у Вас не развивались с человеком - доверенность всегда можно отозвать. Так что делайте выводы сами...