избитая тема про покупку по гендоверенности

[Massimo]

Всем добрый день.
Есть участок, который очень хочу купить - поэтому готов мириться даже с покупкой по доверенности (((. Читал темы форума про это, но некторые вещи остаются открытыми.
У продавца есть свидетельство о собственности 97 года, риэлторам, найденным мною для получения кадастрового плана, он дал его оригинал и дов-ть на право оформление док-ов. Таким образом, уже начал оформляться кадастровый план (были землемеры на участке). Первоначальный уговор между нами был о сделке после подготовке риэлторами всех док-ов. Планировали заключать договр купли-продажи с этим свидетельством 97 года и новым планом. Продавец изменил свое мнение и заявил, что хочет все и сразу, дав доверенность. Риэлторы говрят, что это нормальная практика. Через несколько дней я узнаю, есть ли обремения на этот участок в рег палате и буду оформлять эту дурацкую доверенность...
1. Земля в МОбласти, я - москвич. Имеет ли значение местонахождение нотариуса для совершения сделки (хотелось бы делать в Москве) ?
2. Доверенность... говорилось тут о том, что всегда можно смухлевать. Как можно обойти продавцу вариант с мгновенным дарением участка от доверенного лица на меня? Какой в этом случае налог и где взимается? После этого я дожидаюсь кадастрового плана и с нотариальным удостоверением факта дарения иду в регпалату - аналогично покупке? (про это вообще на форумах не видел)
3. Другой вариант. Я правильно понял, что доверенность можно отозвать в любой момент? В моем случае необходимость оформления по доверенности связана именно с неимением кадастрового плана. Обычный договор купли-продажи без кадастрового плана недействителен, я знаю, его не оформит нотариус. Но есть ли способ, чтоб была покупка по доверенности, которую не отзовешь, без кадастрового плана и без присутствия нынешнего продавца на дальнейших этапах? Из разговра с риэлторами понял, что вроде такой способ есть, но в инете что-такого я не нахожу. А варианта с договором дарения в их практике по их словам не было, так что уверенности в их правоте у меня тож нет.
4. При нотариально заверенной доверенности есть какая-то юридическая ответственность продавца за сорванную сделку, например, уже после отдачи документов в регпалату?

Все здесь говорят - да, обычная практика, покупка по доверенности, боятся не надо, но четкого алгоритма нет.

[DMV]

1. Земля в МОбласти, я - москвич. Имеет ли значение местонахождение нотариуса для совершения сделки (хотелось бы делать в Москве) ?
2. Доверенность... говорилось тут о том, что всегда можно смухлевать. Как можно обойти продавцу вариант с мгновенным дарением участка от доверенного лица на меня? Какой в этом случае налог и где взимается? После этого я дожидаюсь кадастрового плана и с нотариальным удостоверением факта дарения иду в регпалату - аналогично покупке? (про это вообще на форумах не видел)
3. Другой вариант. Я правильно понял, что доверенность можно отозвать в любой момент? В моем случае необходимость оформления по доверенности связана именно с неимением кадастрового плана. Обычный договор купли-продажи без кадастрового плана недействителен, я знаю, его не оформит нотариус. Но есть ли способ, чтоб была покупка по доверенности, которую не отзовешь, без кадастрового плана и без присутствия нынешнего продавца на дальнейших этапах? Из разговра с риэлторами понял, что вроде такой способ есть, но в инете что-такого я не нахожу. А варианта с договором дарения в их практике по их словам не было, так что уверенности в их правоте у меня тож нет.
4. При нотариально заверенной доверенности есть какая-то юридическая ответственность продавца за сорванную сделку, например, уже после отдачи документов в регпалату?

Все здесь говорят - да, обычная практика, покупка по доверенности, боятся не надо, но четкого алгоритма нет.

1. Местонахождение нотариуса не имеет значения
2. Не понятно о каком мухлеже в доверенности вы говорите, если доверенность выдается со всеми правами, то лишняя запятая ее не испортит, другая ситуация, что эту доверенность доверитель может в любой момент отменить, тогда она сразу прекращает свое действие.
Дарение не очень хороший вариант, долго объяснять, но в любом случае ваше право собственности возникнет только с момента его государственной регистрации, что при дарении, что при купле-продажи, однако дарение проще аннулировать, даже когда документы поданы на регистрацию, даритель вправе отменить дарение, скажем в связи с резко ухудшимся материальным положением и суд будет на его стороне. Да и налог придется вам заплатить 13% от цены имущества, если вы не его близкий родственник.
3. Не знаю такого варианта, если доверенность будет отозвана или продавец умрет, то плакали ваши денюжки, т.к. доверенность прекратит свое действие. Единственный вариант, когда права собственности возникает не с момента государственной регистрации, это наследство, но это не ваш случай.
4. Нет.

[Massimo]

Спасибо, непонятно тогда, почему так много сообщений, что продажа по доверенности это обычная практика и бояться ее не стоит...
Какими документами можно сопроводить получение доверенности, какой-то договор... Будет ли достаточно нотариально заверенной расписки, чтоб истребовать обратно деньги свои, если что?
Нормальна ли ситуация, что в свидетельстве о собственности 97 года указаны паспортные данные одного человека, а сейчас этот человек, оставаясь собственником, поменял место жительства и получил новый паспорт?

[DMV]

Спасибо, непонятно тогда, почему так много сообщений, что продажа по доверенности это обычная практика и бояться ее не стоит...
Какими документами можно сопроводить получение доверенности, какой-то договор... Будет ли достаточно нотариально заверенной расписки, чтоб истребовать обратно деньги свои, если что?
Нормальна ли ситуация, что в свидетельстве о собственности 97 года указаны паспортные данные одного человека, а сейчас этот человек, оставаясь собственником, поменял место жительства и получил новый паспорт?

Все оформляют через доверенность, потому что иной раз нет другого выхода, либо покупать так, либо остаться без участка. Продавцы в массе своей не хотят заниматься оформлением и хотят все деньги сразу, а то, что необходимо получать кадастровый номер, проводить межевание их не волнует. Я тоже покупал участок по доверенности, боятся стоит но не сильно, если продавец захочет вас обмануть, то он вас обманет, как бы вы себя не прикрывали. Обычно при знакомстве с продавцом понятно, что он за человек. Мошенники обычно встречаются среди риэлторов, обычные владельцы со старыми свидетельствами в своей массе нормальные люди, которые просто хотят без лишней волокиты продать свой участок. Расписки будет достаточно, но когда вы через несолько лет и десятка судебных заседаний получите свои деньги, на них уже будет невозможно ничего купить. Обычно еще делают договор задатка, предварительный договор купли-продажи, забирают все оригиналы документов на землю у продавца, заставляют его написать завещание на участок на себя.
То что в старом свидетельстве указаны реквизиты старого паспорта не имеет значения. В большинстве старых свидетельств вообще ничего кроме ФИО владельца не пишется.

[Massimo]

предварительный договр может составить нотариус или это моя задача?

[oleg3333]

Уважаемый Массимо, предварительный договор защищает Ваши деньги.
Поэтому его составляет нотариус. Желательно убедить продавца согласиться, что в случаи досрочного рассторжения договора, он выплатит Вам тре-пяти кратную сумму от той, которую Вы заплатили...
Все на самом деле не сложно, важно много мелких факторов учесть, которые можно определить только на месте.