xfile1 » Сб окт 07, 2006 10:40
Интересуюсь вариантом покупки земли, которую продает юрлицо. Постараюсь описАть схему максимально подробно, так что прошу прощения за многословность:<br>1. Юрлицо является собственником поля сельхозземли с видом разрешенного использования (ври) сельхозпроизводство.<br>2. Юрлицо составляет проект дачного поселка на месте этого поля и согласовывает его во всех инстанциях (там 5 или 6 согласований, включая Роспотребнадзор (бывшая СЭС – вроде как экологическая экспертиза). Проект они делали не сами а заказывали в специализированной проектной организации. В проекте указана разбивка поля на участки по 10-20 соток, дороги, санитарные зоны, подъезды и.т.д. – без строений.<br>3. Юрлицо обращается в администрацию района с заявлением об изменении ври на «дачное строительство с правом возведения….». Проводят сход жителей примыкающей деревни с участием нескольких представителей местной администрации. Сход большинством голосов поддерживает решение об изменении ври.<br>4. Глава района подписывает постановление об изменении ври. Через некоторое время у юрлица на руках новое св-во о собственности с ври «дачное строительство…»<br>5. Поле на основании проекта межуется на отдельные участки, оформляются планы индивидуальных участков, т.е., _как_я_понял_ (но в этом я не уверен, т.к. бумаг пока нет этих), юрлицо вместо одного поля становится собственником многих маленьких участков + земель общего пользования.<br>6. Юрлицо получает (не знаю у какого госоргана – то ли районного, то ли мособласти) некую бумагу об отказе от приоритетного права выкупа этой земли. К сожалению, содержания именно этой бумаги детально не знаю, но знаю, что она или на всё поле целиком, или на все участки «оптом». При этом юрлицо говорит, что эта бумага позволяет больше вообще никогда не проводить процедуру уведомления, т.е. дальше эту землю можно многократно свободно перепродавать.<br>7. Заключаются договора купли-продажи с физлицами на отдельные участки с уже присвоенными кадастровыми номерами. Через 2 месяца физлица получают св-ва о собственности.<br><br>Вот такая примерно схема, судя по виденным мной документам. Впрочем, я мог что-то и упустить.<br><br>Подскажите, можно ли верить такой схеме? Для меня стремных моментов тут три:<br>1. Дачная земля в собственности юрлица. Собственно, нигде не нашел прямого запрета, но много где ПОДРАЗУМЕВАЕТСЯ, что дачная земля – это та, которая передается государством физлицам для ведения дачного хозяйства (п.7 ст. 27, п.1 ст. 33, ст. 81 ЗК, Ст.1 66-ФЗ).<br>2. Предельные минимальные размеры сельхозземель в соотв с п.1 ст.4 Федерального закона «Об обороте…» и пп.1 и 5 ст.6 Закона Московской области «Об обороте…» - 2 га, т.е. явно не 20 соток. С другой стороны, в результате сделки купли-продажи «новых земельных участков» не образуется (если прямо следовать букве закона). Они _уже_ продаются маленькими. А уж как удалось разбить поле на участки и всё это зарегистрировать – не знаю.<br>3. Приоритетное право покупки. Если читать пп.1-3 ст.9 Закона Московской области «Об обороте…», то уведомлять надо о каждой сделке и о конкретной цене (цена сотки у участков разная). А «общая» бумага на всё поле не действительна. С другой стороны – если приоритетно предлагали все участки по минимальной из цен участков, то, может, такая бумага и вписывается… <br>Еще слышал мнение, что если землю перевели в дачную, то на нее закон «об обороте…» вообще не распространяется. Но там речь идет о физлицах, а не юрлице-собственнике… Но всё равно даже в случае с государством получается замкнутый круг – чтобы передать землю физлиам – ее надо разбить на участки. А разбивать нельзя, т.к. она не передана физлицам.<br><br>Короче говоря, развейте, пожалуйста, мои сомнения. Как я понял подобная схема сейчас - распространенная практика земельных девелоперов, чуть ли не половина новых поселков (те, что не ЛПХ на землях поселений) оформляются по этой схеме. И еще вопрос – при регистрации прав собственности в кадастровой палате соответствие сделки законодательству (мин. размеры, приоритетный выкуп) проверяют? Я знаю, что по этой схеме люди уже становились собственниками.<br><br>Большое спасибо заранее всем, кто откликнется.<br>