Покупка дома с неоформленнмм земельнмм участком

**Alexey** » Ср янв 10, 2007 16:13

Уважаемые специалисты по недвижимости прошу помочь. Я подписал предварительный договор купли продажи Дома и придомового земельного участка. На Дом у продавца зарегистрировано право собственности. По Дому и земельному участку занятым строением вопросов нет. Вопросы с оформлением придомового земельного участка 10 соток (далее участок). У продавца на участок нет никаких документов. Есть справка из земельного комитета, о том что, право на участок по такому-то адресу не оформлялись. Сам продавец оформлять участок на себя не хочет "Купите Дом и будете оформлять участок в собственность сами". Я понимаю что, сделка рискованная, но место уж очень хорошее. Но покупать один Дом без участка мы не хотим. У нас трое детей, им нужно где то бегать. Вопросы: 1. Если я оформлю право собственности на Дом, получу ли я преимущественное право на выкуп участка в собственность у администрации и последующее оформление права собственности? Что необходимо при этом указать в договоре купли-продажи Дома? 2. Может ли продавец Дома, пока я регистрирую право собственности на дом, получить в собственность этот участок? Из разговора с продавцом удалось выяснить, что он и глава администрации хорошие знакомые и с получением постановления о выделении земли в собственность не будет никаких проблем. Существует практика покупки дома под слом с неоформленным земельным участком под домом, а как получить ПРИДОМОВОЙ участок? Такой информации я не нашел. Если кто-то сталкивался с этим напишите. Всех с Рождеством Христовым и Новым годом. С уважением Алексей

**zemlyanin62** » Ср янв 10, 2007 22:05

естественно в соответствии с Земельным кодексом собственник здания, строения, сооружения имеет преимущественное право выкупа земельного участка. Вы говорите про участок под домом и необходимый для его обслуживания или какой-то рядом прилегающий к участку? Необходимо узнать каким образом он офорил дом в собственность, если земельный участок не оформлен и не закреплен за продавцом?

**Alexey** » Ср янв 10, 2007 23:19

С участком занятого строением (82 кв.м.) все понятно, по зем кодексу я его выкупаю или беру в аренду. Площадь дома 82 кв.м., площадь придомового участка 1000 кв.м. В тех паспорте на дом нарисован прямоугольник (без указания размера), на котором нарисован участок занимаемый строением (82 кв.м.). На местности: это участок земли (стандартный огород в деревне) имеющий забор с трех сторон, соседи претензий по границам не имеют. Может я напрасно разделяю участок земли занимаемый Домом (82 кв.м.) и остальную землю (10 соток) находящуюся вокруг дома. Как я считаю, Дом с землей занятой этим домом (82 кв.м.) и остальной участок (1000 кв.м.) это разные субъекты права и должны оформляться раздельно. Буду благодарен за разъяснения. Про собственность на дом. Продавец купил дом по договору купли продажи дома в середине 2006 года. В договоре записано ....дом площадью 82 кв.м. с земельным участком 1000 кв.м... или что-то около этого. Меня насторожила формулировка "с земельным участком 1000 кв.м.". Такое возможно? Или это записано по "личной" просьбе продавца. В свидетельстве о праве собственности: субъект права только ДОМ. Спасибо. С уважением Алексей

**Alexandra** » Чт янв 11, 2007 00:18

Alexey Может по другому пути пойти? Насколько возможно было бы Вам узнать о том, какова вообще история этого участка? Быьь может ранее этот участок предоставлялся решением местных властей продавцу? Если да, то достаточно заказать архивную копию этого решения и приняться оформлять участок в собственность. Или же другой вариант...попробовать по дачной амнистии, если участок в составе некоммерческого объединения - выписки их правления, утверждение администрацией и пр., если ЛПХ- выписка их похозяйственной книги.

**Alexey** » Чт янв 11, 2007 01:17

Здравствуйте Александра. По логике, даже в советские времена земельные участки выделялись решением сельсоветов. Возможно удастся в архиве найти такое решение. Десять лет назад мне приходилось сталкиваться с продажей дома с землей, тогда в земельном комитете за денежку сделали план участка и этот план прилагался к договору купли продажи. Выделение земли продавцу не было (мне он об этом ничего не говорил). Продавец купил дом у другого продавца. А тот получил дом: 1. По наследству и 2. По завещанию (осталось свидетельство на право собственности). Если я правильно Вас понял, дом и участок вокруг дома это отдельные субъекты права и уже сейчас (до покупки дома), нужно попробовать оформить участок земли на себя? Прошу прощения за юридическую безграмотность, но что такое похозяйственная книга и куда обращаться что бы получить выписку из этой книги? Остался открытый вопрос: Может ли продавец Дома, пока я регистрирую право собственности на дом, получить в собственность этот участок? Спасибо С уважением Алексей ::rolleyes24.gif::

**Alexandra** » Чт янв 11, 2007 03:08

Alexey Выписка из похозяйственной книги получается у сельской администрации, если это ЛПХ. Но предпологаю, что сначала должен обратиться продавец, либо Вы по доверенности от него, или иной человек, который будет действовать в общих интересах. [quote:Alexey]Может ли продавец Дома, пока я регистрирую право собственности на дом, получить в собственность этот участок?[/quote] Он и должен изначально это сделать! Сначала зарегистрировать собственное право собственности, а затем только Вы сможете зарегистрировать свое. В люом случае заключение договора означает наличие обязательств сторон - здесь волноваться сильно причины нет.

**Калинин** » Чт янв 11, 2007 13:31

Alexey Согласно п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ судьба земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости едины. Поэтому, в Вашем случае, продавец должен оформить право собственности и на земельный участок (или аренду), так как он имеет исключительное право на его приватизацию согласно ст. 36 Земельного кодекса. Несомненно, для оформления права собственности необходимо затратить определенные денежные средства (оформление землеустроительного дела по межеванию земельного участка, получение кадастрового плана), но эти средства так или иначе придется затратить, даже в случае, если Вы сможете приобрести дом в собственность, и будете иметь исключительное право на приобретение земельного участка. (Тем более, что продавец находится в хороших отношениях с Главой администрации). Для того чтобы сломать дом, необходимо получить на него право собственности. А затем, согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ, Вы праве распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению (в том числе и сломать его). Непонятно, зачем усложнять ситуацию. Может так случиться, что Вы не сможете приобрести этот участок в собственность, например, он окажется выведенным из оборота, или у муниципалов имеются другие планы на его использование?

**Тагир** » Пт янв 12, 2007 00:47

Здравствуйте форумчане! Я новый пользователь на Вашем форуме. У меня вопрос к форумчанам. В 2004 году мы приобрели частный дом в центре Уфы. У продавца дома ЗУ был оформлен в аренду на 5 лет (2004-09г.) Землей мы не занимались в земкомитет не обращались. В 2006 году умерла мама. В январе мы с сестрой вступаем в наследство на дом. 1. Имеем ли мы право на бесплатную приватизацию участка, как вступающие в наследство? Или только право на выкуп земли. 2. Надо ли переоформлять сначала аренду на себя а потом в собственность? 3. ЗУ весь с огородом 492 кв.м. в.т.ч. земли под строением - 105 кв.м Земля находится в категории поселений, по генплану находится в "зоне реконструкции", но заказчик не определен. Не будет ли препятствий со ссторны Мэрии и на какую статью лучше ссылаться в споре с чиновниками, если правда на нашей стороне?

**Alexandra** » Сб янв 13, 2007 02:31

Тагир Есои участок был приобретен в аренду, то права бесплатной приватизации у Вас нет. Вы имеете право на выкуп земли. Из-за того, что участок находится в зоне реконструкции, необходимо понять масштабы этого процесса.

**Тагир** » Вс янв 14, 2007 01:15

[quote:Alexandra]Есои участок был приобретен в аренду, то права бесплатной приватизации у Вас нет.[/quote] Т.е если даже не мы числимся арендаторами и на нас нет этой аренды (не оформляли), все равно мы не имеем право бесплатной приватизации?

**Alexandra** » Вс янв 14, 2007 23:54

Тагир Поймите, что приватизация всегда процесс бесплатной передачи имущества в собственность лица. О какой бесплатной передаче имущества может быть речь, если земельный участок, который есть у Вас имеет другого владельца, который участок Вам предоставил в аренду. Теперь Вы сообщаете о том, что Вы не числитесь арендаторами и не заключали договор. В предыдущем сообщении Вы с уверенностью указали на то, что у продавца земельный участок находился в аренде пять лет....??? Вы на сегодняшний момент являетесь наследниками, то есть правопримениками, и первую очередь должны обратится к нотариусу и открыть наследство и заниматься переоформлением всех прав (имущества) на себя. И только потом можно говорить о каких-либо дальнейших вопросах.

**Тагир** » Вт янв 16, 2007 14:59

[quote:Alexandra]Тагир О какой бесплатной передаче имущества может быть речь, если земельный участок, который есть у Вас имеет другого владельца, который участок Вам предоставил в аренду. [/quote] Бывшая хозяйка была арендатором земли, продав строение на данном участке она перестала быть арендатором. Ничего она нам не предоставляла (субаренду получается). На себя мы аренду не оформляли, т.е не пользовались правом выбора аренда или приватизация (бесплатная) или выкуп земли. Я так понял что получается все равно выкуп. Бесплатно не получится, даже если первый раз обратимся в земкомитет как собственники строения.

**Alexandra** » Ср янв 17, 2007 02:16

Тагир Давайте еще раз: в соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с Правилами об установлении норм предоставления земельных участков. согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. При применении норм законодательства о переходе прав на земельный участок в связи с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение следует иметь в виду и положения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 (п. 13 и др.), который исходит из того, что собственник здания, строения, сооружения вправе, согласно указанным нормам, требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. То есть Вы прежде всего оформляете аренду, а затем можете ходатайствовать о приобретении участка.

**Тагир** » Чт янв 18, 2007 00:59

[q] собственник здания, строения, сооружения вправе... требовать оформления соответствующих прав на земельный участок..... на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости[b] Уважаемая Александра! Спасибо за подробные объяснения. Не много неясно следующее: - "я в праве требовать" те же условия на землю как у бывш. хозяйки т.е аренду или все таки она пердается мене "автоматом"? - допустим я не хочу ничего требовать (аренду земли) как у бывшей хозяйки было на 5 лет (2004-09 г.г.) Извините если чего то сразу не допонял, но по моему вопросы уместные.

**Alexandra** » Чт янв 18, 2007 03:20

Тагир Скажем так фактически "автоматом", но документы придеться переоформить на себя. Это как с наследством: фактически Вы являеетесь собственником наследуемого имущества, но заменить фамилия наследодателя на свою - необходимо. [quote:Тагир]Извините если чего то сразу не допонял, но по моему вопросы уместные.[/quote] Тагир, Вас никто ни в чем не обвиняет - как раз моя задача Вам наиболее проще и доходчиво все объяснить. Все в порядке, не стесняйтесь задавать любые вопросы:)))

Покупка дома с неоформленнмм земельнмм участком

Кто сейчас на конференции