Требования к кадастровой выписке - п. 4 ст. 25.2 (122-ФЗ)

[Valen70]

Добрый день!

Я сейчас, как наследник, пытаюсь в упрощенном порядке зарегистрировать право на садовый участок, расположенный в садоводческом товариществе. В 1993 наследодателю на этот участок выдали свидетельство на право собственности. (Земля сельхоз. назначения для ведения садоводство, на участке имеется садовый дом и другие постройки)

В кадастровой выписке на этот участок (одна страница КВ.1), которую я получил для оформления наследства (выписка состоит из одной страницы КВ.1), в графе 16 написано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Регистратор пояснила, что для регистрации права на участок мне не надо заново получать кадастровый паспорт - достаточно будет одной страницы КВ.1 кадастровой выписки.

Но, к сожалению, в этой кадастровой выписке в графе 7 "местоположение" не указан номер участка. В этой графе указано только наименование садового товарищества в виде: Ур. "АВС", с/т "АВС".
Насколько я понял, в этой графе должен быть указан еще номер участка, который присвоен участку внутри садоводческого товарищества. Фактически, такой номер был присвоен участку лет 15 назад. Но почему-то в кадастровой выписке он не указан.

Нет этого номера и в свидетельство на право собственности на землю, выданное наследодателю в 1993 г.

Регистраторы говорят, что если номер участка не указан, то местоположение этого участка не определено и они не могут его зарегистрировать. Кадастрового номера, который имеется в выписке, для регистрации недостаточно. Обязательно должен быть указан номер участка в графе 7 "местоположение".

Мне непонятно, зачем тогда нужен кадастровый номер, если он однозначно не определяет местоположение участка?

Как мне разъяснили в кадастровом агентстве, чтобы занести в кадастровую выписку этот номер участка, мне теперь необходимо провести межевание. Никакие справки садоводческого товарищества, о том что участок имеет номер, делу помочь не могут.

В итоге получается, по мнению наших регистраторов, что хотя я и имею право зарегистрировать право собственности на участок в упрощенном порядке, т.е. без межевания, но т.к. в кадастровый выписке не указан номер участка, я его без межевания зарегистрировать не могу.

Указанные выше документы на регистрацию у меня все-таки приняли, но при этом было сказано, что будет ли зарегистрировано право собственности на участок или будет отказ – они сейчас сказать не могут. И что результат я узнаю только через месяц.

В ст. 25.2. п. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (N 122-ФЗ)
говорится:

4. Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок осуществляется также в случае, если:
сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном в соответствии с настоящей статьей документе, не соответствуют данным кадастрового паспорта такого земельного участка;
(в ред. Федеральных законов от 23.11.2007 N 268-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
кадастровый паспорт такого земельного участка не содержит сведений о таком земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в этом паспорте указано, что площадь такого земельного участка ориентировочная, сведения о таком земельном участке не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, сведения о таком земельном участке подлежат уточнению и тому подобное).
(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
(п. 4 в ред. Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ)

Правильно ли я понял смысл этой статьи, что для регистрации достаточно самого факта, что ранее учтенный участок находится на кадастровом учете и ему присвоен кадастровый номер, независимо от степени полноты сведений, которые содержаться в кадастровой выписке (паспорте)?

Есть ли какие-нибудь официальные разъяснения о том, какая кадастровая выписка (паспорт), которая "не содержит сведений о таком земельном участке в полном объеме" позволяет регистрировать право на участок, а какая нет?

Еще один вопрос.

У меня в свидетельстве на наследстве и в кадастровой выписке указана одинаковая площадь участка – шесть соток.

Если сделать межевание, то нет гарантии, что фактическая площадь будет равняться шести соткам.
Насколько я понял, если сделать межевание до регистрации участка, то можно при допустимом превышении площади участка, указанной в кадастровом паспорте, над площадью участка, указанной в свидетельстве на наследство, зарегистрировать участок с большей площадью, т.е. с площадью, указанной в кадастровом паспорте.

А если межевание я сделаю после регистрации права на шесть соток (если не будет отказа в регистрации), и при этом обнаружатся, к примеру, две лишние сотки, то, в каком порядке надо будет регистрировать эти сотки?
Будет ли на них распространяться "дачная амнистия"?

[Калинин]

Нормы Федеральных законов «О внесении изменений в некоторые законодательные акты по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 № 93-ФЗ, «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» от 18.10.2007 № 230-ФЗ, «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан» от 23.11.2007 № 168-ФЗ призваны, в том числе, помочь гражданам легализовать в упрощенном порядке принадлежащие им фактически земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (30.10.2001 года) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
Земельные участки в Российской Федерации, на которых не проводилось межевание, являются ранее учтенными земельными участками и сведения о них должны быть внесены в государственный реестр земель кадастрового района на основании инвентаризационных описей.
В случае отсутствия сведений в государственном земельном кадастре о конкретном земельном участке гражданин, фактически обладающий садовым, огородным или дачным участком и являющийся членом данного некоммерческого объединения, в соответствии с п. 4 ст. 28 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 № 66-ФЗ (далее – Федеральный закон) вправе бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление такого земельного участка в собственность гражданина осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются документы:
описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;
заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.
Указанное в пункте 4 ст. 28 Федерального закона «бесплатное» предоставление земельного участка исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления гражданину есть не что иное, как подтверждение существующего права гражданина на этот участок. Рассматривать возникновение права собственности гражданина с момента принятия органом власти решения о представлении ему земельного участка в собственность нельзя, так как согласно п. 2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ земельные участки гражданам и юридическим лицам предоставляются за плату.
Принятие органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка гражданину из состава ранее учтенного земельного участка некоммерческого объединения является основанием территориальному отделу Роснедвижимости для внесения дополнительных сведений в перечень ранее учтенных земельных участков о земельном участке данного гражданина и выдачи ему кадастровой выписки или кадастрового паспорта.

[Valen70]

Попробую более ясно рассказать о возникшей у меня проблеме.

Наследник согласно свидетельству о праве на наследство, выданное нотариусом в 2008 году, является собственником садового участка.

Теперь наследнику надо зарегистрировать имеющееся у него право собственности на этот участок в регистрационной службе в упрощенном порядке.

Участок является ранее учтенным - согласно кадастровой выписке он поставлен на кадастровый учет в 1993 г.

В кадастровой выписке указаны два кадастровых номера – текущий кадастровый номер и предыдущий кадастровый номер.

Представленные наследником в регистрационную службу для регистрации права собственности на земельный участок два документа (свидетельство о праве на наследство по закону и кадастровая выписка о земельном участке – КВ.1) вполне бы устроили регистраторов, если бы не одно "но".

Единственным препятствием для регистрации этого участка, по словам регистраторов, является отсутствие в кадастровой выписке, в графе 7 "Местоположение", номера участка. Насколько я понял, в этой графе, по мнению регистраторов, должен быть обязательно указан порядковый номер участка. Т.е. все участки в садоводческом товариществе должны быть пронумерованы, наверное, самим товариществом. И в кадастровой выписке должен быть указан этот порядковый номер.

По неизвестным мне причинам этот порядковый номер не указан ни в свидетельстве на право собственности, выданное районным комитетом по земельной реформе наследодателю в 1993 г., ни в свидетельстве о праве на наследство, выданном нотариусом наследнику в 2008 году, ни в кадастровой выписке.
(Хотя в данном садоводческом товариществе все участки пронумерованы и на каждом доме висит присвоенный участку номер.)

В п. 4 ст. 25.2. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (N 122-ФЗ) говорится, что кадастровый паспорт может содержать сведения не в полном объеме.

Что это означает?

В частности, как понимать слова из этого пункта: " сведения о таком земельном участке не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи".

По-видимому, этот пункт разбивает все кадастровые паспорта, содержащие сведения об участках не в полном объеме, на две группы: в первую группу попадают паспорта, по которым можно зарегистрировать садовые участки в упрощенном порядке, во вторую группу - паспорта, по которым нельзя зарегистрировать садовые участки в упрощенном порядке.

Конкретный пример из жизни "неполноты" кадастрового паспорта – в графе 7 "Местоположение" не указан номер участка.

В какую группу попадает такой паспорт и почему?

Есть ли какие-нибудь официальные разъяснения о степени неполноты кадастрового паспорта: отсутствие каких данных в кадастровом паспорте (в частности, на странице КВ.1), делает невозможным регистрацию права на садовый участок в упрощенном порядке?

[Калинин]

Мне кажется, что регистраторы при принятии решения об отказе в регистрации права собственности в Вашей ситуации занимают не правильную позицию.
Государственный кадастровый учет земельных участков, есть не что иное, как описание и индивидуализация в ЕГРН земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. (ст.1 Федерального закона № 28-ФЗ от 02.01.2000, отмененного Федеральным законом № 66-ФЗ от 13.05.2008).
То есть кадастровый номер каждого земельного участка это унифицированный показатель, позволяющий однозначно определить предмет сделки или регистрации права. Земельный участок не всегда может иметь адрес (например, при выделении земельного участка в счет доли в праве), поэтому, допускается описание местоположения объекта на местности.