Купля-продажа дома в деревне у владельца-иностранца

[Azaz]

Если нерезидент (иностранный гражданин, постоянно проживающий в Латвии), через доверенное лицо по гендоверенности, продает в РФ частный дом, доставшийся ему по наследству, и придомную землю, которую он выкупил по 10 кратной ставке земельного налога (первичная приватизация придомной земли), должен ли он выплатить какой-то налог (размер) и в какой момент? Если он не заплатит налог, то не ляжет ли потом обязанность по уплате налога на покупателя? или лицо действовавшее от его имени по гендоверенности?

Допускается ли самостоятельное определение стоимости по договору сторонами (отличную от кадастровой стоимости и паспорта БТИ) и может ли налоговая инспекция оспорить (например, по кадастру стоимость 3.2 миллиона, а продается за 599 тысяч)?

[Виктор2006]

кроилово ведет к попадалову (с) народная мудрость

[Людмила Ивановна]

Если нерезидент (негражданин Латвии (есть такая форма гражданства там), постоянно проживающий в Латвии), через доверенное лицо по гендоверенности, продает в РФ частный дом, доставшийся ему по наследству, и придомную землю, которую он выкупил по 10 кратной ставке земельного налога (первичная приватизация придомной земли), должен ли он выплатить какой-то налог (размер) и в какой момент? Если он не заплатит налог, то не ляжет ли потом обязанность по уплате налога на покупателя? или лицо действовавшее от его имени по гендоверенности?

Допускается ли самостоятельное определение стоимости по договору сторонами (отличную от кадастровой стоимости и паспорта БТИ) и может ли налоговая инспекция оспорить (например, по кадастру стоимость 3.2 миллиона, а продается за 599 тысяч)?

Если гражданин не является резидентом РФ (т.е. не набирает 183 дня фактического нахождения на территории РФ в календарном году, когда получает доход), то полученную им сумму он должен задекларировать, а затем в течение 15 дней уплатить налог на доходы физ лиц (п.3 ст. 229 НК РФ) по ставке 30 %. Ему имущественный вычет (ст. 220 НК РФ) не полагается. Ни на кого другого (тем более покупателя) НДФЛ не перекладывается.
По поводу оценки - ст. 40 НК РФ. Конечно, налоговая может пригласить независимого оценщика и самостоятельно оценить.

[Azaz]

Дом по оценке БТИ - около 35 тысяч руб, придомная земля выкуплена cейчас по 10 кратной ставке налога за около 40 тысяч руб (хотя по кадастровой стоимости около 3 миллионов).
Коммерческая стоимость, может, и больше, кадастровой.
Но все действия (межевание, выкуп) осуществлены лицом действующим по гендоверенности, выписанной еще в 2007, изначально был дом развалюха на госземле. Думаю, доказать, необоснованность цены в этом случае им будет нелегко? (при более очевидных фактах, сколько в Москве продается квартир ценой до 1 миллиона при владении до 3х лет).
Как понимаю, сделать они это смогут только через суд?
Рассматривая крайний вариант, даже если суд вынесет решение о большей оценке, это никак не может привести к расторжению зарегистрированной сделки?
Если продавец-нерезидент больше не появится на территории РФ и не подаст декларацию, как и к кому они смогут предъявить этот налог?

[Людмила Ивановна]

Да, доказать с помощью привлеченного оценщика налоговая сможет только через суд.
К расторжению врядли, скорее доказывать, что продавец на самом деле получил большую сумму, т.е. занизил налоговую базу и заплатил меньше НДФЛ. Налог могут предъявить только продавцу. Просто при налаженном обмене информацией между государствами у него будет плохая налоговая история

[Azaz]

Да, доказать с помощью привлеченного оценщика налоговая сможет только через суд.

Но статья 40 НК гласит, что лишь в следующих случаях

2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:
1) между взаимозависимыми лицами;
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
3) при совершении внешнеторговых сделок;
*Письмо Минфина "Непродолжительный период времени" глазами Минфина
4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

При разовой купле-продаже недвижимости физическими лицами налоговый орган может начать действия по ст. 40 НК лишь если продавец и покупатель - это взаимосвязанные лица?

[Людмила Ивановна]

Нет, я имела в виду пп.4 п. 2 ст. 40 НК РФ, поскольку отклонение более 20 %.

[Azaz]

Вот нашел интересный ответ аудитора.
http://www.dom4all.ru/article/6/257p.html
Выходит, опасность для сторон, в основном, если только взаимозависимые лица. И чаще этот вариант проявляется, когда покупатель обращается за налоговым вычетом.


Во-вторых, существует риск получить от налоговой инспекции требование об уплате налога на реальные доходы, полученные в связи с пересчетом сделки. В соответствии со ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена квартиры, указанная сторонами сделки, — предполагается, что она соответствует уровню рыночных цен. На основании этой нормы налоговые органы могут попытаться доказать, что стоимость квартиры, равная 1 млн руб., не является рыночной и, таким образом, налогоплательщики занижают налоговую базу. Кроме того, в качестве обоснования рыночной цены используются оценочные акты квартиры, которые прилагаются к кредитному договору в качестве обеспечения залоговой стоимости квартиры. Уклонение от налогообложения влечет за собой разную степень ответственности (от административной до уголовной). Следует учесть, что виновными могут быть признаны обе стороны, так как продавец — необоснованно занизил стоимость сделки, покупатель — получил так называемую материальную выгоду в виде разницы между оценочной стоимостью квартиры и фактической оплатой (эта разница должна облагаться налогом по ставке 35%).

Однако налоговые органы имеют право проверять сделки на правильность применения цены лишь в определенных случаях:

* между взаимозависимыми лицами;
* по товарообменным (бартерным) операциям;
* при совершении внешнеторговых сделок;
* при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

В ст. 20 НК РФ указано, что взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно: одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению, или физические лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Иными словами, если квартира стоимостью 1 млн руб. куплена дочерью у матери, то имеются основания для проверки сделки на соответствие цены рыночному уровню, а следовательно, на наличие материальной выгоды у покупателя и заниженной базы у продавца. В остальных случаях такой контроль со стороны налоговых органов неправомерен.

[Azaz]

Нет, я имела в виду пп.4 п. 2 ст. 40 НК РФ, поскольку отклонение более 20 %.

2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

------- В подпункте 4 указано налогоплательщиком. В единственном лице.
То есть, конкретным юр или физ лицом, если он продал идентичный товар один раз за Х, а второй раз за Х плюс минус более 20% и это в течение непродолжительного времени.

Хотя в статье 40 НК есть еще пункт
3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.
Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 настоящей статьи. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки. В частности, учитываются скидки, вызванные:
сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары (работы, услуги);

------ Пункт 3. расписывает и относится в нашем случае к подпунктам 1), 2), 3) пункта 2, т.е. если даже в сделках по этим подпунктам допускается отклонение в 20 процентов от среднерыночных. Пункт 4) в нашем случае не рассматривается, т.к. налогоплательщик (в единственном числе) не продавал в течение непродолжительного времени (и вообще никогда) идентичный товар (и вообще недвижимость).