Порядок и сроки процедур с участками

[Надежда Барсукова]

Прошу Вас, если возможно, помочь разобраться в следующих вопросах:
1. указать четкую процедуру перевода сельскохозяйственных земель в земли поселения при отсутствии территориального зонирования и ориеттировочные сроки каждого этапа;
2. рассказать о процедуре обмена частных сельскохозяйственных земель на земли фонда перераспределения. Знаю что прецеденты есть, однако собрать необходимую информацию либо найти нормативное регулирование мне не удалось. Мне необходимо определить правовую оценку такого обмена, условия, порядок и сколько эта процедура может занимать по времени;
3. уточните, пожалуйста, по этапам сроки изменения вида разрешенного использования земли сельскохозяйственного назначения с пашни на садоводство, огородничество. Вопрос возник в связи необходимостью проведения данной процедуры в муниципальных раонах Пермского края. Территориальное зонирование отсутствует.
Очень надеюсь на вашу помощь, заранее большое спасибо.

[Калинин]

Черта населённых пунктов в соответствии со статьей 84 Земельного кодекса РФ устанавливается или изменяется:
1) при утверждении или изменении генерального плана, отображающего границу населенного пункта;
2) при утверждении или изменении схемы территориального планирования района, отображающей границы сельских населённых пунктов.
До утверждения генеральных планов и схем территориального планирования муниципальных районов (но не позднее 1 января 2010 года) включение земельных участков в границы населённых пунктов (перевод земель из других категорий в земли населённых пунктов) осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном статьей 4.1 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ".
Согласно статье 8 Земельного кодекса РФ перевод земель населённых пунктов в земли иных категорий (и наоборот) с 1 января 2008 года больше не регулируется Федеральным законом "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Этот порядок теперь установлен законодательством о градостроительной деятельности.
Решение об утверждении генерального плана или схемы территориального планирования муниципального района одновременно является решением о переводе земельных участков из других категорий земель в земли населённых пунктов.
В переходный период до утверждения этих документов органами местного самоуправления решение о включении земельных участков в границы населённых пунктов или исключении их из границ населённых пунктов осуществляется по ходатайству заинтересованных органов, граждан или юридических лиц исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с соблюдением процедуры согласований и публичных слушаний, установленной статьей 4.1 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ".
Договор мены возможен в случае, если каждый из земельных участков прошел государственный кадастровый учет и на него зарегистрировано право собственности. Поэтому, процедура мены участков довольно долгая.
Изменение разрешенного вида использования, согласно ст. 7 Земельного кодекса проводится самостоятельно, без всяких на то разрешений, но при условии соответствия существующему зонированию.
В связи с чем, Вам необходимо в ОМС получить документ, подтверждающий возможность изменения разрешенного вида использования в соответствии с существующим зонированием, которое на сегодняшний день устанавливается Градостроительным кодексом.
Дальше обращаться в отдел Роснедвижимости для внесения изменения в кадастр и в Росрегистрацию за оформлением права.

[Надежда Барсукова]

Вот результат собранного материала Надеюсь пригодится. Если у Вас есть опыт в этих вопросах, поделитесь, пожалуйста интересными моментами, ситуациями и сроками!

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране и приоритетному использованию для ведения сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей.
Предоставление земельных участков из земель с/х назначения для строительства и иных нес/х нужд допускается из земель с/х угодий, имеющих кадастровую стоимость ниже среднерайонного уровня.
Исключительные случаи, которыми устанавливается возможность изъятия земель из сельскохозяйственного оборота приводятся в ст.79 Земельного кодекса Российской Федерации. В категорию земель с/х назначения включены земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Эти земли можно использовать для:
1) ведения с/х производства, создания защитных насаждений, размещения внутрихозяйственных дорог, зданий, строений, сооружений, коммуникаций, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
2) осуществления научно-исследовательской, учебной и иной деятельности, связанной с с/х производством;
3) ведения КФХ, ЛПХ, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и пастьбы скота.



ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ


Вопрос об изменении целевого использования земельного участка без изменения его категории в соответствии с правилами землепользования и застройки относится к компетенции органов местного самоуправления (ст.11 Земельного кодекса РФ).
То есть, при условии, что на интересующую территорию имеется проект зонирования, предусматривающий дальнейшее развитие данной территории, орган местного самоуправления имеет право ограничить выбор в целевом использовании участка данным проектом.

Градостроительный кодекс ввел понятие территориального планирования, с учетом которого также органом местного самоуправления может быть ограничено право выбора целевого использования земельного участка.

Для того, чтобы выяснить вопрос о наличии указанных документов, необходимо в орган местного самоуправления подать заявление и кадастровый план земельного участка, и получить заключение по возможному использованию участка или документ, подтверждающий отсутствие документов по зонированию территории.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (ст.7 Земельного кодекса). После внесения изменений в кадастровый план необходимо пройти процедуру перерегистрации в регистрирующем органе. Возможное использование земель с/х назначения предусматривается Главой 14 ЗК (ст.78-82).




При необходимости выбора условно-разрешенного вида использования земельного участка либо определения незафиксированного при зонировании территории может применяться следующий порядок:

1. Обращение заявителя в орган местного самоуправления (заявление на главу района). Максимальный срок рассмотрения 1 месяц.
В соответствии со ст. 4 ФЗ от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» вплоть до принятия правил землепользования и застройки (но не более чем через пять лет со дня введения в действие ГСК РФ, т.е. до декабря 2009г.): решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.
2. Рассмотрение заявления и решение вопроса о назначении публичных слушаний. Вопрос о назначении публичных слушаний решается на очередном заседании Земского собрания в соответствии с его регламентом. Сроки данной процедуры в законе не установлены.
3. Проведение публичных слушаний.
Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативно-правовым актом представительного органа муниципального образования. Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования не может превышать одного месяца. Специальная комиссия готовит рекомендации о предоставлении разрешения на вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе и направляет их главе местной администрации. Глава местной администрации на основе данных рекомендаций в течение трех дней принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний, несет заинтересованное в получении разрешения лицо. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе.
В Осинском районе действует Положение о публичных слушаниях в Осинском муниципальном районе, утвержденное решением Земского собрания Осинского муниципального района №15 от 30 марта 2006г. По существующей практике минимальный срок составляет 1,5 - 2 месяца.
4. Глава района принимает решение об определении условно-разрешенного вида использования земельного участка. Срок принятия решения 3 дня с момента получения рекомендации по результату публичных слушаний.
5. После принятия Главой района соответствующего акта о смене вида разрешенного использования земельного участка, необходимо внести изменения в данные Единого государственного реестра земель и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это необходимо в связи с тем, что данные о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в указанных реестрах, следовательно, при изменении вида разрешенного использования участка необходимо внесение изменений в данные реестров. Максимальный срок проведения данных процедур составляет 2 месяца.

Таким образом, ориентировочный срок, который занимает данная процедура может составить 5-6 месяцев.


ПОРЯДОК ОБМЕНА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ФОНДА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ

Порядок обмена земельных участков из фонда перераспределения законодательно не урегулирован.

Конкретный порядок может быть определен в процессе переговоров с администрацией района. По собранным данным процедура может быть следующей:

1. Обращение к главе района о произведении обмена земельных участков.
2. Издание главой постановления об обмене равноценных земельных участков.

Обмену могут подлежать лишь сформированные земельные участки, поэтому основное время необходимо именно для их формирования (проведения межевания, кадастровый учет и регистрация прав).
ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ НА ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ

Процедура изменения категории земель определена законом «О порядке перевода земель из одной категории в другую», Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ.
В земли поселения могут быть переведены лишь сельскохозяйственные земли примыкающие к границам поселения и необходимые для его развития. Перевод земель осуществляется путем изменения границ соответствующего поселения.
Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель сельскохозяйственного назначения в связи с установлением или изменением черты поселений допускается независимо от того, являются ли они особо ценными угодьями и превышают ли они средний уровень кадастровой стоимости по району.
Статья 4.1. федерального закона №191-ФЗ от 29.12.2004г. «О введении в действие градостроительного кодекса РФ» определяет сроки и порядок соответствующей процедуры в период до утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселения, схем территориального планирования муниципальных районов.

До утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 года включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации в следующем порядке:

1. Лицо, заинтересованное во включении земельного участка в границы населенного пункта, направляет в орган местного самоуправления поселения, на территории которого находится населенный пункт, а в случае, если земельный участок расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка (в случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования включаемых в границы населенных пунктов земельных участков).
В заявлении на имя высшего должностного лица субъекта Российской Федерации о переводе земель сельскохозяйственного назначения в связи с установлением или изменением черты населенного пункта необходимо тек же указать: кадастровый номер земельного участка; категорию земель, в состав которых входит земельный участок, категорию, перевод в состав которой предполагается осуществить; права на земельный участок и обоснование перевода земельного участка (может подтверждаться заключением органа министерства сельского хозяйства и продовольствия; сведениями о кадастровой стоимости земельного участка по отношению к среднерайонному уровню кадастровой стоимости земель, выданными территориальными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости; актом на списание мелиоративных систем их собственником, балансодержателем (для мелиорированных сельскохозяйственных угодий); заключением уполномоченного органа в сфере строительства и архитектуры (в случае предоставления земель для строительства); выкопировкой из генерального плана соответствующего муниципального образования, а в случае его отсутствия - градостроительным обоснованием планировочного развития территории, в составе которой находятся земли, предполагаемые к изменению целевого назначения).
К указанному заявлению прилагается кадастровый паспорт земельного участка (выписку из земельного кадастра), а также копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, или выписка из единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц. Физические или юридические лица представляют также правоустанавливающие документы на земельные участки, включаемые в границы населенного пункта.

2. Орган местного самоуправления в течение сорока пяти дней с даты поступления указанного заявления:

1) подготавливает и направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта, а также о возможности установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка в случае, если это указано в данном заявлении;

2) проводит публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка, за исключением случая включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства или рекреационного использования.
Решение о проведении публичных слушаний принимается в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления в орган местного самоуправления.
Срок проведения публичных слушаний со дня опубликования извещения об их проведении до дня опубликования заключения о результатах таких публичных слушаний не может быть более чем один месяц.
В течение пяти рабочих дней с даты проведения публичных слушаний орган местного самоуправления направляет заключение о результатах таких публичных слушаний в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

3. Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации по истечении тридцати дней с даты поступления документов принимает решение о включении земельного участка в границу населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка или отказывает в принятии решения (постановление об утверждении проекта черты населенного пункта с переводом земли в другую категорию либо об отказе в утверждении и переводе).

Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации отказывает в принятии решения о включении земельного участка в границу населенного пункта в случае, если:
1) федеральными законами установлены ограничения изменения целевого назначения и (или) разрешенного использования земельного участка или запреты на изменение целевого назначения и (или) вида разрешенного использования земельного участка;
2) документами территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, утвержденными в установленном порядке, предусмотрено использование земельного участка, не соответствующее указанному в заявлении;

Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации может отказать в принятии решения о включении земельного участка в границу населенного пункта в случае, если:
1) в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации поступило заключение о невозможности или нецелесообразности включения земельного участка в границу населенного пункта и установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка от органа местного самоуправления поселения, на территории которого находится населенный пункт, а в случае, если земельный участок расположен на межселенной территории, - от органа местного самоуправления муниципального района;
2) заключение о результатах публичных слушаний содержит положение о несогласии лиц, участвовавших в проведении таких публичных слушаний, с решением о включении земельного участка в границу населенного пункта либо об исключении земельного участка из границы населенного пункта и об установлении либо об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

4. На основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ в документы государственного земельного кадастра (ГЗК) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) вносятся соответствующие изменения . Максимальный срок проведения процедуры составляет 2 месяца.

Практика показывает, что при всей внешней простоте и ясности процедуры изменить категорию обычному представляет для собственника большие трудности. Это связано, в том числе, с невозможностью борьбы с произволом чиновников.

Согласно действующим актам, данная процедура может занимать около 5 месяцев с момента представления заявления с необходимыми приложениями. Однако, подготовка заявления и приложений может занимать по существующей практике до 6 месяцев.
Весь процесс ориентировочно занимает 11-12 месяцев.

[Надежда Барсукова]

Вот результат собранного материала Надеюсь это пригодится тем, кого это тема заинтересует.
Если у Вас есть опыт в этих вопросах, поделитесь, пожалуйста интересными моментами, ситуациями и сроками!
Заранее огромное спасибо!