Вопрос о покупке участка

[Михаил 1972]

Добрый день. Подскажите пожалуйста: Есть участок.Есть собственница этого участка, и у нее старое свидетельство. Есть посредник. Посредник предлагает нам заплатить всю сумму сделки сразу ему, и через 3 месяца мы получаем документы о собственности. Посредник сам хочет расчитаться с собственницей участка. Это нормальная практика или нет. И какую расписку взять у посредника.
Спасибо

[Alexandra]

Не свосем здоровая практика, я бы так сказала. С учетом того, что у собственницы участка есть в наличии, как Вы сказали, старое свидетельство, то через три месяца Вы никак не сможете получить новые документы. Поскольку, если идти официальным путем, то в составление землеустроительного дела от силы 1 месяц, затем 2 месяца Роснедвижимость рассматривает дедо и его утверждает, после 1 месяц - кадастровый план и 1 месяц - получение нового свидетельства на ее имя, далее 1 месяц на переход прав на участок. В практике были случаи, когда по "особому" знакомству можно было сделть кадастовый план за 2 месяца, но сроки в регпалте ни в коем случае не могут быть укорочены. Делайте вывод...

[MaratMV]

Здравствуйте УВАЖАЕМЫЕ ПОЛЬЗОВАТЕЛИ!
Хочу купить дачный участок на котором есть бревенчатый дом, баня, и маленький сарайчик. У хозяина есть только государственный акт на землю 1994 года и больше ничего. У него нет желания оформлять постройки и переоформлять землю и предлагает заняться этим мне.
Как я понял мне предстоит:
1) Взять доверенность на оформление у нотариуса.
2) Провести межевание и взять кадастровый план.
3) Получить в БТИ технический паспорт на строения (на все? на дом, на баню, на сарай? или только на дом?)
4) Оформить все это в ФРС на старого хозяина.
5) Составить договор КУПЛИ-ПРОДАЖИ с продавцом и переоформить в ФРС на меня.
Правильно?
Деньги, всю сумму он хочет получить сразу и сейчас. Можно ли застраховать себя составив предварительный договор купли-продажи где оговорив, что если он откажется продавать, то вернет уплаченную сумму в 2 или 3 кратном размере. И насколько это будет юридически правильным и смогу ли я действительно вернуть и получить деньги в 2 или 3 кратном размере через суд, не дай бог если возникнет такая ситуация.
И как правильно составить такой договор есть ли где-нибудь образец такого договора?
Заранее СПАСИБО!

[Виктор2006]

6) взять обязательство с собственника не умирать ибо со смертью прекращается и доверенность. составление завещания может и не помочь , т.к. есть обязательные наследники в силу закона (супруг, иждивенцы, инвалиды).

7) не говоря уж про возможность просто передумать вам продавать и отозвать доверенность. Прийдется судится

доверенность надо оформлять не на будущего покупателя

[MaratMV]

Извиняюсь я что-то не совсем понял.
Доверенность не на право пользования, а на оформление документов на продавца. А главный вопрос по предварительному договору, смогу ли я вернуть деньги и как его правильно составить.

[DMV]

Извиняюсь я что-то не совсем понял.
Доверенность не на право пользования, а на оформление документов на продавца. А главный вопрос по предварительному договору, смогу ли я вернуть деньги и как его правильно составить.

Доверенность должна быть не только на оформление документов, а и с правом продажи участка, можно все в одной написать, а можно в разных. Имелось в виду, что доверенность на продажу должна быть выдана не вам, иначе вы впоследствии не сможете оформить участок на себя, т.к. продать его "самому себе" не получится.
Предварительный договор вообще не подразумевает передачу денег, т.к. по своей сути является безденежным. По нему вы скорее всего сможете вернуть просто ваши деньги без каких-либо компенсаций. Вы можете его заключить, но деньги необходимо передавать по другому соглашению, типа задатка, только договор задатка составлять тоже неправильно, т.к. задаток дается только во исполнение уже совершенных сделок, а ваша купля-продажа еще далеко, хотя повсеместно практикуется договор задатка. В общем составляйте некое соглашение, и называйте его как хотите, где в обеспечение заключения в будущем договора к-п участка, вы передаете продавцу деньги, а он в случае отказа от заключения договора в будущем, обязуется вернуть вам 2-3-4 кратный размер от переданной ему суммы.

[Виктор2006]

, а он в случае отказа от заключения договора в будущем, обязуется вернуть вам 2-3-4 кратный размер от переданной ему суммы.

это называется неустойка, согласно

Статья 333. Уменьшение неустойки
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

и уменьшают запросто. Поэтому сведущего человека такой суммой 2-3-4 раза не напугаешь. Хотя...

[MaratMV]

СПАСИБО ОГРОМНОЕ ЗА ВАШУ ПОМОЩЬ.
Но еще один вопрос, вдруг если не дай бог он умрет или например заболеет или будет в недееспособном состоянии до окончания оформления и совершения сделки купли-продажи, тогда его дети становятся законными наследниками. Смогут ли они расторгнуть договор, не уплатить не устойку или вообще не вернуть деньги.

[DMV]

СПАСИБО ОГРОМНОЕ ЗА ВАШУ ПОМОЩЬ.
Но еще один вопрос, вдруг если не дай бог он умрет или например заболеет или будет в недееспособном состоянии до окончания оформления и совершения сделки купли-продажи, тогда его дети становятся законными наследниками. Смогут ли они расторгнуть договор, не уплатить не устойку или вообще не вернуть деньги.

Главное чтоб не умер, если заболеет или станет недееспособным - не имеет значения. Дети станут собственниками только по истечении 6 месяцев со дня его смерти. Насчет детей боюсь соврать - нада вникать, но в любом случае, лучше не доводить до смерти продавца, т.к. это очень большой геммор будет для вас, даже если дети унаследуют обязательства по договорам отца-продавца с вами.

[Виктор2006]

Статья 188 ГК. Прекращение доверенности
1. Действие доверенности прекращается вследствие:
1) истечения срока доверенности;
2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;
3) отказа лица, которому выдана доверенность;
4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;
5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;
6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

по п.п.1 вы просто можете не успеть оформить за три года (макс.срок, на которой выдается доверенность), если, например, будут столь долгие судебные споры.
по п.п.2 - чел может просто написать заявление нотариусу и рег.палату, что доверенность на вас более не действительна.
по п.п.6 - если про смерть все понятно с датой, то остальное определяется только судом, даже если чел реально будет в психушке лежать, то он до суда все еще дееспособен.

По остальным вашим вопросам - вы не сможете заставить наследников отдать вам недвижимость, так она не ваша (не было процедуры регистрации). По деньгам вопрос может быть решен и вашу пользу.
Если со всем стало страшно - застрахуйтесь. А вообще так сделки многие делают.Зажмуриваются и делают. Не все мошенники и не все помирают.
Ну или просто займитесь сами оформлением по доверенности (взяв долговую рассписку на сумму, которую потратие на оформление), когда все соберете - идите вместе в рег.палату. Если вас обманывают и продают другим - по суду по долговой расписке взыщите деньги, потраченные на оформление,все хоть что-то. Зато риски минимальны. Правда, захочет ли продавец давать такие долговые рассписки - вы его также можете обмануть, заставив их оплачивать сразу. Думаю,тот кому это больше надо - тот и более будет рисковать. Если же брать рассписки по этапно (межевание, бти, земельный), то и риски у всех будут минимальными.


>>Дети станут собственниками только по истечении 6 месяцев со дня его смерти

Это распространённое заблуждение.

ст.1113 Наследство открывается со смертью гражданина
ст.1152 п.4
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

таким образом, дети станут собственниками в день смерти, если примут наследство в течении 6 месяцев (т.е. просто напишут заявление нотариусу и станут собственниками, в т.ч. и задним числом, если срок в 6 мес. пропустят - то по суду). Но распоряжаться (например, продать) они смогут имуществом, когда его зарегистрируют в рег.палате на себя, по истечении 6-ти месяцев и собирания всех необходимых бумажек.

>>лучше не доводить до смерти продавца,

[DMV]

>>Дети станут собственниками только по истечении 6 месяцев со дня его смерти

Это распространённое заблуждение.

ст.1113 Наследство открывается со смертью гражданина
ст.1152 п.4
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

таким образом, дети станут собственниками в день смерти, если примут наследство в течении 6 месяцев (т.е. просто напишут заявление нотариусу и станут собственниками, в т.ч. и задним числом, если срок в 6 мес. пропустят - то по суду). Но распоряжаться (например, продать) они смогут имуществом, когда его зарегистрируют в рег.палате на себя, по истечении 6-ти месяцев и собирания всех необходимых бумажек.

Это не заблуждение.
Естественно наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, более того, это исключение из общего правила, когда право собственности возникает без его государственной регистрации.
Но распорядиться имуществом он сможет только по истечении 6 мес.
Я упростил для более легкого восприятия.

Просрочить 3-летнюю доверенность - это постараться надо.

[Виктор2006]

>>Просрочить 3-летнюю доверенность - это постараться надо.

мой друг смог и без суда. "Работы много, некогда, завтра, вот вот, на днях" и т.п. отмазки.
Покупатель честный оказался продлевал да еще с ним в ФРС потом катался.

>>Но распорядиться имуществом он сможет только по истечении 6 мес

однозначно да// и только при наличии св-ва о праве на наследство

>>Я упростил для более легкого восприятия.

а мне - резануло

[MaratMV]

СПАСИБО ВАМ БОЛЬШОЕ ЗА БЕСЦЕННУЮ ПОМОЩЬ!!!
Никто мне еще так подробно не объяснял, нет более ценного мнения чем грамотных независимых экспертов.
Обратился к одному человеку из БТИ с вопросом оформления, который может за определенную сумму помочь с оформлением дачного участка. Он возьмет на себя присвоение кадастрового номера, оформление техпаспорта в БТИ и подаст документы в ФРС где уже нам придется официально совершить куплю-продажу. Только он предупредил, что кадастровый номер будет присвоен без межевания участка на основе государственного акта. Возникает вопрос, чем отличается кадастровый номер участка с проведенным межеванием и без межевания и как это может отразится в будущем на мое право собственности.

[DMV]

Номер ничем не отличается, однако в кадастровой справке будет написано, что границы на местности не установлены или что-то в этом роде. Сейчас такой кадастровый номер (без точных координат участка) позволяет совершать любые сделки с ЗУ. Ущербность же его будет в том, что границы фактически не известны и соседи могут оттяпать кусок вашей земли и вы потом будете с ними судиться и доказывать, что это ваше. Наличие же точных координат в кадастровой справке позволяет избежать таких проблем в будущем.
В вашей ситуации, если вы боитесь, что с продавцом что-то случится/умрет/свихнется/передумает, это приемлемый вариант, сначала оформите все права на себя, а уже позднее сможете провести межевание и внести изменения в кадастр.

[MaratMV]

ЗДРАВСТВУЙТЕ ЕЩЕ РАЗ УВАЖАЕМЫЕ ФОРУМЧАНЕ!!!
Возник вопрос, спрашивал у своих знакомых, а никто мне вразумительного ответа не дал и решил снова обратится к профессионалам, т.к. уже получал от вас бесценные советы.
Если на дачном участке есть домик, баня и сарачик, можно получить только кадастровый номер и с ним пойти в регпалату, а паспорт БТИ не получать и в регпалате оформить только участок как будто бы там нет строений, а только голая земля. А потом когда уже оформлю в собственность сделать паспорт БТИ.
Заранее спасибо.