Перенос участка в новое место без моего ведома

[Ilja.Petukhov]

Летом я приобрел участок. Из документов - свидетельство о регистрации, договор купли-продажи, кадастровый план (В1, В2, В3, В4) и справка из БТИ города Волхов со схемой земельного участка.<br><br>В кадастровом плане написано, что "площадь ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, сведения об участке подлежат уточнению при межевании". Границы участка в кадастровом плане просто отмечены в виде прямоугольника, без привязок к местности.<br><br>В справке приведена схема земельного участка, где есть привязка к реке, дороге и двум соседним участкам. То есть, на схеме показано, что и справа, и слева от участка есть другие участки. Владельцы участков не указаны.<br><br>Сегодня мне позвонили из местного сельсовета и сказали, что границы участка неправильные - мой участок должен быть одним из соседних участков. Границы моего участка были отмечены предыдущими владельцами, и они были единственные, у кого участок был в собственности. С ними я созвонился, они подтвердили, что колышки по границам участка соответствуют границам, в которым им этот участок выделяли в 90-е. Более того, они подтвердили, что с двух сторон были ещё люди-огородники, и они там что-то сажали.<br><br>Вот схема:<br><br> откос к реке<br>-----------------------------<br>.....|.........|.........|.........|<br>..0......1.........2.........3....<br>.....|.........|.........|.........|<br>-----------------------------<br> дорога<br><br>Здесь 0 - это канава (или даже овраг), 1 - соседний участок (куда хотят сместить меня), 2 - мой участок (как я считаю), 3 - соседний участок.<br><br>Насколько я понял, у огородников землю изъяли, провели кадастровую съемку и хотят продавать участки 2, 3 и далее вправо. Причем там участки поделены все по 25 соток (у меня участок в 10 соток), и у меня сложилось чёткое ощущение, что меня двигают на участок №1 только потому, что тогда справа будет целый участок в 25 соток. Иначе мой участок будет им мешать поделить всё "правильно" с их точки зрения.<br><br>Я попытался выяснить, на основании чего они меня хотят так подвинуть - получается, только на основании того, что когда проводили кадастровую съемку, они сами за меня подписали все бумаги и поместили мой участок около канавы. И они не знают, как это исправить. Сказали, что в понедельник поедут в БТИ разбираться, я теперь даже и не знаю, что и делать. Переезжать влево, на участок 1, не хочу, поскольку сделал себе уже съезд с дороги. На участке 1 съезд уже был, но и владельцы, и агент по продаже говорили, что этот съезд не мой, а соседский. И что я могу им пока пользоваться, но лучше мне делать свой съезд. Уже только одно это говорит в пользу того, что они правы - не вижу никакого смысла продавцам "впаривать" мне худший участок, без съезда. Участок 1 реально не хуже, даже лучше, за счет канавы и окружающих её кустов площадь получается больше процентов на 20. Но я не хочу никуда переезжать. <br><br>Как это можно обосновать, на какие законы напирать, и как вообще вести себя с такими людьми?<br><br>Заранее спасибо!

[Ilja.Petukhov]

Неужели ни у кого нет хотя бы малейших соображений? ;(<br>Или я очень быстро хочу ответа на непростой вопрос?

[nikimara]

Не обижайтесь. У Вас действительно вопрос неординарный. Мне, например, такое даже представить сложно. Однако, смею предположить, что после получения справок из БТИ и из Росгистрации вопрос должен разрешиться. <br>[q]В кадастровом плане написано, что "площадь ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, сведения об участке подлежат уточнению при межевании". [/q]<br>Это не означает, что участок можно "подвинуть" на 10-20 метров. Если у продавуца был условный кадастровый номер участка, значит его местоположение определено.<br>Думаю, что Вам все-таки стоит пройти межевание и оформить кадастровый план. Тогда все вопросы будут сняты.<br><br>С уважением,<br>Марина В.<br>

[Ilja.Petukhov]

nikimara, спасибо И я не обижаюсь - совершенно нет причин <br><br>Насколько я понял из прочтения форума (прочитал весь за 2 дня ) - кадастровый номер участка может ничего особого не означать. Особенно запала история про участки по пол-гектара в чистом поле, где межевание проводилось последовательно, с учетом принципа "кто первый, того и тапки".<br><br>В моём случае, насколько я понимаю, на данном участке земли собственников ПОКА больше нет. Но есть оформленный (или оформляемый в данный момент - не уверен) кадастровый план, где "мой" участок смещен на 20 метров влево. То бишь на всю его ширину (он примерно 20*50 м).<br>Насколько я понял, в моем случае, когда нет никаких соседей, без межевания говорить о положении участка тяжело. Поправьте меня, пожалуйста.<br><br>По поводу кадастрового плана.. Меня смущает то, что сотрудники сельсовета показывали мне некий план на простом листе бумаги, где в привязке к местности были уже указаны участки. Я понимаю, что это лишь бумажка, отражающая на данный момент их фантазии. Мне интересно: не могут ли они сделать эту бумажку документом?<br><br>All: может быть, у кого-то будут просто какие-то идеи или короткие советы? Или оправьте меня куда-нибудь что-нибудь почитать?

[nikimara]

[quote:Ilja.Petukhov]<br>All: может быть, у кого-то будут просто какие-то идеи или короткие советы? Или оправьте меня куда-нибудь что-нибудь почитать? [/quote]<br>На этом форуме есть опытные землеустроители. Подождите, может быть ответят.

[Ilja.Petukhov]

Завтра продолжу общаться с сотрудниками сельсовета. Они хотят выяснить что-то в БТИ Волхова. Что они могут там почерпнуть (потенциально)?<br><br>Чувствую, дело закончится судом... Я правильно понимаю, что, поскольку я единственный собственник земли на этом берегу реки (остальная в собственность только оформляется), суд должен рассматривать меня как основного претендента?

[grin095]

прекрасный образец на тему надо или не надо межеваться<br>я думаю секрет ответа таки таится в ранее выданных правоустанавливающих документах<br>на основании чего регилось право продавцом? что есть в архивах и т.д.<br>лично я не удивлюсь если вы действительно должны быть у канавы, откуда вы знаете какой участок ваш?

[Grava77]

Ilja.Petukhov, насколько я понимаю, ваша сделка зарегистрирована в Регистационной палате.<br>Берите все свои документы и отправляйтесь в геодезическую организацию вашего района с заявлением (требованием) об уточнении координат вашего участка. Кто и на каком основании распоряжается земельными участками без привязки к местности.<br> <br>А при необходимости и в земотдел.

[Ilja.Petukhov]

grin095, возможно, архивы и прольют свет. Сегодня я позвонил сотруднику сельсовета, и эта "милая" женщина предложила купить ещё десять соток, и таким образом решить весь вопрос. То есть сделать так, чтобы у меня в собственности было 10 + 10 соток... Я вот даже не знаю, соглашаться на такую авантюру или нет.<br><br>Мне кажется, сам факт такого предложения опять же говорит в пользу того, что участок находится именно там, где я и предполагаю.<br><br>Она завтра поедет в Волхов разбираться в документах, думаю, завтра будет всё гораздо яснее.<br><br>Grava77, подожду до завтра, и если решение будет не в мою пользу, поеду.<br><br>Спасибо всем за ответы!<p>(Добавление)<br>У меня возник ещё один вопрос...<br><br>Сейчас на все участки проводят кадастровую съемку, и я не знаю, закончился ли этот процесс или нет. Могу ли я заказать отдельную съемку только моего участка или как-то оспорить результаты текущей? Напоминаю, на всём берегу только мой участок в собственности, и я нигде подписей не ставил.<br><br>ЗЫ: У остальных огородников землю, оказывается, попросту отобрали. Мне жаль бабушек, которые могли бы получить по 10000 у.е. к своей скудной пенсии при сравнительно малых затратах на оформление земли в собственность...

[ZUCKtm]

Grava77<br>

Берите все свои документы и отправляйтесь в геодезическую организацию вашего района с заявлением (требованием) об уточнении координат вашего участка. Кто и на каком основании распоряжается земельными участками без привязки к местности. А при необходимости и в земотдел.

<br>Потрясающий совет! Заранее извиняюсь, но такой совет не характеризует Вас как компетентного в земельных вопросах специалиста.<br>Итак, по порядку.<br>

В кадастровом плане написано, что "площадь ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, сведения об участке подлежат уточнению при межевании".

<br>Данная запись означает, что межевание земельного участка не проводилось. В какую "геодезичесую организацию" Вы предлагаете обращаться с требованием (!) об уточнении координат? Межеванием у нас занимаются коммерческие предприятия, которые нельзя принудительно обязать выполнять работы иначе как в судебном порядке.<br>О каком земотделе идет речь - тоже неясно. Управление Роснедвижимости? Они выдали все, что могли - кадастровый план с неуточненными характеристиками границ и площади. Больше там ничего получить нельзя. Если Вы имеете в виду некую структуру в составе местной администрации, занимающуюся земельными вопросами, то здесь тоже есть свои сложности. Ведь это именно администрация призывает гражданина сместить участок...<br>Ilja.Petukhov<br>Согласен с grin095. Ваш случай - прекрасная иллюстрация того, что может случиться после приобретения участка, межевания которого не проводилось. Вижу 2 пути решения.<br>1) Настаивать на своем. Начать межеваться, пригласить представителя местной администрации на процедуру согласования границ. В случае отказа - сдать зем. дело с отказом на проверку в Управление Роснедвижимости. Получить отказ в утверждении зем.дела (иного не дано - с несогласованными границами зем. дело не утвердят), собрать как можно больше доказательств, что участок находится именно там, где Вы считаете (проекты территориального землеустройства, генпланы, проекты застройки, ..., свидетельские показания, в конце концов) и идти в суд отстаивать свои права.<br>2) Согласиться с предложением администрации и купить второй участок. Советую сразу после этого провести межевание обоих участков. Потому что неизвестно, что будет дальше. Через год Вас захотят переместить еще куда-нибудь...<br>Во втором случае возникает вопрос - кто продавец? И по купленному участку, и по предлагаемому к продаже. В соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса РФ, участки под жилищное строительство предоставляются из гос. собственности только через торги. Так что, если продавец - администрация, и они предлагают Вам купить участок без торгов, сделка явно попахивает...

[grin095]

я решил тут промолчать про совет Grava77я свой негатив уже весь вылил в теме про СНИП )))))))))))))))

[Ilja.Petukhov]

1) Настаивать на своем. Начать межеваться, пригласить представителя местной администрации на процедуру согласования границ. В случае отказа - сдать зем. дело с отказом на проверку в Управление Роснедвижимости. Получить отказ в утверждении зем.дела (иного не дано - с несогласованными границами зем. дело не утвердят), собрать как можно больше доказательств, что участок находится именно там, где Вы считаете (проекты территориального землеустройства, генпланы, проекты застройки, ..., свидетельские показания, в конце концов) и идти в суд отстаивать свои права.

<br><br>Такой путь мне ближе всего. Но он осложняется тем, что земельное дело видимо уже сдано (с подделанной подписью). По крайней мере, иначе мне тяжело объяснить некоторую суетливость сотрудников сельсовета.<br>Из подтверждающих документов у меня есть справка из БТИ Волхова, где с обоих сторон от участка есть другие участки. Оврага или канавы там нет. Думаю, это хороший аргумент в споре. Предыдущие владельцы, думаю, смогут найти свидетелей, если дело дойдет до суда (да и сами они, по сути, свидетели - за многие годы пользования участком они уж должны были запомнить, где границы <br><br>

2) Согласиться с предложением администрации и купить второй участок. Советую сразу после этого провести межевание обоих участков. Потому что неизвестно, что будет дальше. Через год Вас захотят переместить еще куда-нибудь...<br>Во втором случае возникает вопрос - кто продавец? И по купленному участку, и по предлагаемому к продаже. В соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса РФ, участки под жилищное строительство предоставляются из гос. собственности только через торги. Так что, если продавец - администрация, и они предлагают Вам купить участок без торгов, сделка явно попахивает...

<br><br>Я бы с радостью согласился, но не хочется подвешивать текущий участок в неопределенном состоянии - туда уже завезли фундаментные блоки и сделали съезд с дороги. И хочется построить там баню к концу весны...<br><br>По купленному участку продавцом было частное лицо, которому земля досталась в 90-е, и который грамотно провел оформление в собственность (и у него её не отняли). Новые участки продает администрация поселения, продает через торги. Когда будут торги, они пока сказать не могут. И стоимость тоже сказать не могут.<br><br>Кстати, почем должны выставить на торги эту землю? Должна же быть какая-то стартовая цена? И я не вижу гарантий для себя, что мне удастся выкупить эти 10 соток, ведь за них могут предложить бОльшую цену, которую мне будет не осилить. В общем, думаю, буду развивать всё по сценарию 1.<br><br>И ещё один вопрос, если можно. Как оповещаются желающие принять участие в торгах? Ведь администрация, по сути, может провести торги "для своих"? Или нет?<br><br>ZUCKtm, большое человеческое спасибо за ответ!<br>

[ZUCKtm]

Ilja.Petukhov<br>Вы не поняли. Если в кадастровом плане стоит запись типа "площадь ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, сведения об участке подлежат уточнению при межевании", то в Государственный земельный кадастр уточненные сведения о границах и площади земельного участка, полученные при межевании, внесены не были. Из этого делаю логический вывод, что межевание земельного участка (с установлением и согласованием границ на местности) как таковое не проводилось. Если у Вас есть основания полагать, что межевание все-таки было проведено, советую обратиться в местный отдел управления роснедвижимости и запросить там копию землеустроительного дела. В запосе указываете как минимум: титульный лист дела; проект границ (если таковой имеется); извещения о проведении межевания и расписки в получении извещений; акт согласования границ; каталоги координат межевых знаков и зон ограничений; карту (план) земельного участка. Если все это имеется в наличии, предпринимайте следующие шаги: обратитесь в любую землеустроительную организацию в Ваше районе и попросите их: 1) на основании копии землеустроительного дела подготовить документы о межевании (описание земельного участка); 2) восстановить на местности границы земельного участка по координатам. Документы о межевании подаете в кадастровую палату с заявлением и копией документа, подтверждающего права на землю. Через месяц получаете кадастровый план земельного участка. Что касается восстановления границ на местности, то возможны 2 варианта: 1) границы находятся именно там, где они должны быть по Вашему мнению; 2) не там. При первом варианте спите спокойно и посылаете всех подальше. При втором варианте смотрите акт согласования границ и в случае, если имеются какие-либо нарушения (подделка подписей, нарушение процедуры и сроков уведомления о проведении согласования, вообще тут лучше обратиться к знающему человеку) - в судебном порядке пытаетесь оспорить результаты межевания.<br>Повторюсь, все эти советы имеют для Вас смысл лишь в том случае, если утвержденное землеустроительное дело существует и находится в архиве Управления Роснедвижимости.

[Ilja.Petukhov]

Съездил и поговорил с администрацией и землеустроителями. Ситуация теперь вырисовывается следующая:<br><br>1. Если оставить участок на том месте, где я хочу, то получится 3 подряд идущих участка, при этом ширина каждого участка будет чуть менее 20 метров. Поскольку, по заверениям администрации, между домами должно быть расстояние не менее 15 метров, а также должна быть красная линия вдоль дороги, такая конфигурация не даст возможности получить разрешение на строительство дома. Если же переместить мой участок в сторону, то будет 2 участка, шириной 20 и 40 метров, а это означает возможность удовлетворить все требования. Всё ли тут правильно? <br><br>2. Межевание моего участка не проводилось, но где-то месяц назад была проведена съемка всего берега.<br><br>3. Поскольку я уже поставил фундаментные блоки под баню на своём участке, мне предложили компромиссное решение - таки сместить участок влево, но выделить землю под будущую баню. То есть, иными словами, сделать участок не прямоугольным, а в виде буквы Г:<br><br>---------------------------------|<br>|..............*...|....................|<br>|..............*...|....................|<br>|..........|-------....................|<br>|....1....|..............2.............|<br>|..........|.............................|<br>|..........|.............................|<br>---------------------------------|<br><br>На рисунке (1) - мой будущий новый участок, звездочки - это место фундамента под баню (территориально - на моём старом участке), (2) - соседний участок.<br><br>Таким образом, реальную площадь участка мне предлагают сделать около 13 соток вместо 10 по свидетельству. Говорят, что смогут так изменить площадь участка (1), чтобы по документам выходило примерно 10 соток (видимо, больше отступят от левой границы), а реально было 13.<br><br>Участок (2) будут продавать с торгов по рыночной стоимости. Видимо, мне не хватит средств, чтобы его выкупить, он большой. <br><br>4. Альтернативный вариант - мне предложили "выкупить" часть площади старого участка, сделав таким образом участок опять прямоугольным, с реальной площадью около 18 соток. Смущает неофициальность процедуры. Примерно она выглядит так: участок (2) официально отмечается на кадастровом плане как имеющий площадь на 8 соток меньше, мой - как на 8 соток больше. Оформляется "докупка" земли по результатам межевания (как я понял, по закону можно увеличить площадь участка по результатам межевания на величину, не превышающую 10 соток для ИЖС/ЛПХ). Я плачу официальную плату за увеличение участка (как мне сказали, она реально очень маленькая), а недополученную стоимость владельцу участка (2) я выплачиваю наличкой. <br>Интересует мнение опытных людей - насколько чревата для меня такая схема? Выглядит-то она соблазнительно, но и путей для махинаций, по-моему, слишком много.<br><br>Надеюсь, я ещё не утомил со своей дурацкой ситуацией?

[Strong]

Уважаемый, извините,но вас разводят как ребенка.
1.Вы купили участок, не имеющий сведений о положении границ в кадастре, т.е. купили кота в мешке
2. Участок в натуре существует - существует, колья стоят-стоят. Мало того вы завезли уже материалы для строительства
3.БТИ? Удивляет что они занимаются землеустройством. У нас они пытались это делать - но поскольку проффесионализм их в этой сфере на нуле, им быстренько запретили...
4.Недавно проводилось какое-то межевание всего берега. Подозреваю,как бы попроще вам сказать, что межевался действительно ВЕСЬ берег, ведь он самый дорогой, с разбивкой на участки. При этом границы вашего участка прилегают к межуемым и с "вами" согласовывались
5.Вы в курсе что вашу подпись подделали - обращайтесь в Роснедвижимость с приостановлением данного межевого дела, не поможет в прокуратуру-суд
6.А в реальности все было так. Администрация решила подзаработать (конечно себе в карман). Аукционы? Не смешите меня. Решила разбить берег на участки и продать. Машина закрутилась. И тут появляетесь вы со своим купленым участком. Выясняется что ваши жалкие 10 соток "торчат" прямо посередине будущего элитного а может не очень поселка. Кому это надо? Вам звонят и "информируют" о том что у ВАС проблемы и ВАС будут ДВиГАТЬ. И вот теперь вам очень часто звонят и ВАС двигают туда куда им хочется, они о вас заботятся и предлагают разные варианты, влево, вправо, буквой Г.
Вам не надоело это? У вас уже есть участок который вы КУПИЛИ, границы вы его знаете? Знаете, вот и настаивайте на том что вам интересно а не им. Срочно обращайтесь к землемерам и межуйте свой участок, обязательно жалобу на подделку вашей подписи в Роснедвижимость. И тогда админы прибегут к вам и будут просить уладить дело миром. И никакой речи об участке 20-50 м!!! Ваш участок ТОТ-который ВЫ купили! В НАТУРЕ! Его ширина может быть и 30, и 40 метров. Это установит землемер. А вот если ширина излишне мала для строительства... тогда придется вам договариваться.